DB4403/T 403-2023 物业管理基础术语

ICS01.040.03

CCSA10

DB4403

深圳市地方标准

DB4403/T403—2023

代替SZDB/Z287—2018

物业管理基础术语

Basicterminologyofpropertymanagement

2023-12-15发布2024-01-01实施

深圳市市场监督管理局发布

DB4403/T403—2023

目次

前言.................................................................................II

1范围...............................................................................1

2规范性引用文件.....................................................................1

3通用类.............................................................................1

4前期物业管理.......................................................................6

5承接查验交接管理...................................................................7

6入住与装修管理.....................................................................7

7日常运行管理.......................................................................8

8其他类............................................................................13

参考文献.............................................................................16

索引.................................................................................17

Ⅰ

DB4403/T403—2023

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件代替SZDB/Z287—2018《物业管理基础术语》，与SZDB/Z287—2018相比，除结构调整和编

辑性改动外，主要技术变化如下：

a)增加了规范性引用文件章节（见第2章）；

b)更改了“物”“物权”“所有权”“物业”“业主”“物业使用人”“业主的建筑物区分所有

权”“专有部分”“相邻关系”“建筑物管理的多种模式”“物业管理”“物业服务企业”“物

业服务专业供应商”“物业服务合同”“物业管理区域”“物业管理招标”“独立产权业主”

“共有产权业主”“业主大会”“业主委员会”“业主大会会议”“业主大会议事规则”“业

主票权数”的定义（见第3章，SZDB/Z287—2018的第2章）；

c)删除了“共有部分”“物业共有部位”“共有设备”“共有设施”“用益物权”“担保物权”

“房屋管理”“首次业主大会会议筹备组”“与会”“物业管理联席会议”的术语和定义（见

2018年版的第2章）；

d)增加了“物业服务人”“共用部位”“共用设备”“共用设施”“设施管理”“共有物业”

“公示”“物业管理区域的物业管理经济指标”的术语和定义（见第3章）；

e)更改了“前期物业管理”“早期介入”“前期物业服务合同”的定义（见第4章，SZDB/Z287—

2018的第3章）；

f)更改了章标题（见第5章，SZDB/Z287—2018的第4章）；

g)更改了“物业承接查验”“物业管理服务权的移交”“物业服务项目退出”的定义（见第5章，

SZDB/Z287—2018的第4章）；

h)更改了“入住”“装修管理”的术语和定义（见第6章，SZDB/Z287—2018的第5章）

i)更改了“物业管理用房”“房屋及设施设备管理”“维修保养”“物业管理费”“物业管理档

案”“物业专项维修资金”“建筑物外共有部位清洁”“消防管理”“绿化管理”“保洁服务”

“建筑物外共用部位清洁”“建筑物内共用部位清洁”的术语和定义（见第7章，SZDB/Z287—

2018的第6章）；

j)删除了“包干制计费方式”“酬金制计费方式”的术语和定义（见SZDB/Z287—2018的

6.5.6,6.5.7）；

k)增加了“业主共有资金”“物业服务费”“共有物业收益”的术语和定义（见7.5）；

l)将“突发事件”“突发事件应急管理”的术语和定义调整到第3章（见3.42，3.43，SZDB/Z287—

2018的6.3.3，6.3.4）；

m)更改了“绿色物业管理”“智慧物业”“电子投票”的定义（见第8章，SZDB/Z287—2018的

第7章）；

n)增加了“物业服务履约评价”的术语和定义（见8.12）；

o)删除了“物业管理信用体系”的术语和定义（见SZDB/Z287—2018的7.13）；

p)删除了“智慧社区综合信息服务平台”的术语和定义（见SZDB/Z287—2018的8.8）。

本文件由深圳市住房和建设局提出并归口。

Ⅱ

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本文件起草单位：深圳市住房和建设局、深圳市标准技术研究院、深圳市福田区住房和建设局、招

商局积余产业运营服务股份有限公司、深圳市金地物业管理有限公司、润加物业服务（深圳）有限公司、

华侨城物业（集团）有限公司、深圳市万科物业服务有限公司、深圳地铁物业管理发展有限公司。

本文件主要起草人：仇晨卉、黎铭明、王超群、何茜、赵靓、李海林、雷杰、杨少静、邹莉莉、黄

霞、王君丽、庄妙敏、沈运涛、潘世朋、李俊景。

本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：

——2018年首次发布为SZDB/Z287—2018；

——本次为第一次修订。

Ⅰ

DB4403/T403—2023

物业管理基础术语

1范围

本文件规定了物业管理中通用类、前期物业管理、承接查验交接管理、入住与装修管理、日常运行

管理以及其他类基础术语及其定义。

本文件适用于深圳市管辖区范围内的物业管理活动。

2规范性引用文件

本文件没有规范性引用文件。

3通用类

物res

民事权利客体的一种。

注1：一般包括不动产和动产。

注2：法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

[来源：中华人民共和国民法典，有修改]

物权propertyright

权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

注：包括所有权、用益物权和担保物权。

[来源：中华人民共和国民法典]

所有权proprietaryright

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

[来源：中华人民共和国民法典]

建筑building

人们为了满足社会生活的需要，利用所掌握的技术手段，并运用一定的科学规律、环境理念和美学

法则创造的人工环境。

注：建筑物和构筑物的总称，如房屋、桥梁、水坝、围墙、隧道等。

房屋housing

供人们生产、居住或者其他用途的建筑物的总称。

[来源：JGJ/T30—2015，2.0.2]

物业property

各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

1

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[来源：深圳经济特区物业管理条例]

物业管理区域propertymanagementarea

遵循规划和自然资源部门相对集中、资源共享、便于管理的原则，并且充分考虑建设用地宗地范围、

共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素后，在土地出让合同中约定的管理和服务区域。

建设单位constructionunit

建筑工程的投资主体。

注：主要履行提出建设规划、提供建设用地和建设资金的责任，在新建物业竣工后有权依法选聘物业服务企业提供

前期物业管理服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。

业主owner

物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

注：在物业管理中具备业主身份的情况一般有三种：房屋不动产权属证书持有单位或者个人；具备不动产登记条件，

待领房屋不动产权属证书的单位或者个人；其他依法取得房屋所有权的单位或者个人。

物业使用人occupantoftheproperty

除业主以外合法使用物业的单位和个人。

注：物业使用人包括但不限于物业承租人。

[来源：深圳经济特区物业管理条例]

业主的建筑物区分所有权ownerspartitionedownershipofbuildingareas

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有

和共同管理的权利。

注：包括专有部分所有权、共有部分共有权（持份权）和共同管理权（成员权）三位一体组成的复合性权利。

[来源：中华人民共和国民法典]

专有部分exclusiveparts

物业管理区域内，在构造和利用上具备独立性，可以明确区分、排他使用，能够登记成为特定业主

所有权的房屋、车位、摊位等实体和空间。

注：专有部分表现为业主单独和共同拥有的独立性建筑物及构筑物，或业主拥有产权的建筑物室内的所有部分，涵

盖建筑物本体及门窗、管道、线路等专有设施。

相邻关系adjacentrelation

相邻权nachbarrecht

在相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利

或接受限制的权利。

共用部位commonparts

物业管理区域内供业主共同使用的建筑主体结构部位。

注：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、

电梯井道、架空层及设备间等结构部分。

[来源：物业承接查验办法，有修改]

2

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共用设备commonequipment

物业管理区域内由全体或部分业主共同使用的设备。

注：一般包括供配电系统、电梯系统、暖通空调系统、给排水系统、消防系统、智能化系统相关的设备、管线等。

[来源：物业承接查验办法，有修改]

共用设施commonfacilities

物业管理区域内由全体或部分业主共同使用的设施。

注：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、垃圾容器、机动车（非机动车）停车设施、

休闲娱乐设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

[来源：物业承接查验办法，有修改]

设施管理facilitiesmanagement

在建筑环境内整合人员、场所、过程，并以改善人们生活质量、提高核心业务生产力为目的的组织

职能。

[来源：GB/T36688—2018，3.1.1]

共有物业sharedproperty

特定物业区域内一个或多个建筑物、构筑物及其附属物和设施设备等由两个以上业主共同享有的

物业。

注：共有物业包括物业共用部位和共用设施设备。

[来源：深圳市物业专项维修资金管理规定，有修改]

建筑物管理的多种模式multiplemodesofbuildingmanagement

业主或者业主大会或者业主大会授权的业主委员会对房屋建筑及其附属设施设备进行管理的多种

模式。

注：一般包括自行管理、委托物业服务企业管理、委托其他管理人管理等模式。

物业管理propertymanagement

对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他

日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

[来源：深圳经济特区物业管理条例]

物业服务企业propertyserviceenterprise

依法设立、具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的营利性经济组织。

物业服务人propertyserviceprovider

物业服务企业和其他管理人。

物业管理服务propertymanagementservice

物业服务propertyservice

3

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物业服务企业受业主或业主大会的委托，按照相关法规以及管理规约和物业服务合同的约定，在物

业管理区域内设立独立核算的物业管理服务机构，对物业共有部分提供房屋建筑及其配套设施设备和

相关场地的维修、养护、管理等基础管理服务，同时对区域内业主和物业使用人提供社区生活特约服务

的经营性活动。

物业管理项目负责人propertymanagementprojectleader

物业服务企业按照物业服务合同及相关约定指派，负责物业服务项目运营和管理的负责人。

注：物业管理项目负责人负责整个物业服务项目的规划、组织、实施和控制，确保物业服务合同按时、按质、按量

完成。

[来源：深圳市物业服务评价管理办法，有修改]

物业服务专业供应商professionalpropertyserviceprovider

受需求方委托，在物业管理区域内按照合同约定提供专业保洁、绿化、秩序维护、设施设备维修保

养，以及其他专业、专营服务的组织。

物业服务合同propertyservicecontracts

物业服务企业与业主或业主大会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关

系的协议。

注：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、物业专项维修资金的使用、

物业管理用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

公示Publicity

在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布的过程。

[来源：深圳经济特区物业管理条例]

物业管理招标callforbidsonpropertymanagement

建设单位、业主或者业主大会根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，

由物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易方式。

注：常见的有公开招标、邀请招标。

物业管理投标propertymanagementbids

符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，

参与投标竞争的行为。

物业管理法律关系legalrelationshipsofpropertymanagement

各相关方在物业管理活动过程中所形成的特定主体间的权利义务关系。

注：主要包括业主与业主、业主与建设单位、业主与物业服务企业以及物业管理活动各主体与政府各相关主管部门

等的法律关系。

物业管理法律责任legalobligationsandliabilitiesofpropertymanagement

物业管理相关行为人由于违法、违约行为，或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。

独立产权业主independentpropertyowner

4

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房屋不动产权属证书上只写有一个权利人的物业业主。

共有产权业主co-owners

房屋不动产权属证书上写有两个或两个以上权利人的物业业主。

业主共同决定owners'jointlydecides

物业管理区域多数业主就某一事项达成一致意见。

注：成立业主大会的，包括业主大会依法作出的决定和业主委员会根据业主大会授权作出的决定；未成立业主大会

的，指占业主总人数和业主投票权数过半数的业主同意作出的决定。

[来源：深圳经济特区物业管理条例]

业主大会owners'congress

由物业管理区域内全体业主依法组成，通过业主大会会议和授权业主委员会行使职权，维护全体业

主在物业管理活动中的合法权益，并履行相应义务的业主自治组织。

业主委员会owners'committee

由全体业主通过业主大会会议依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，

接受业主和政府相关主管部门监督的业主自治组织。

执行秘书secretary

负责处理业主委员会日常事务的专职工作人员。

注：其工作职责、薪酬标准依法由业主大会确定。

业主大会会议themeetingofowners’congress

按照法律、法规、条例及业主大会议事规则召开的，全体业主参加的决定本物业管理区域内物业管

理相关事项的会议。

注：业主大会会议分为首次业主大会会议、定期业主大会会议和临时业主大会会议，有集会形式、书面形式、网络

形式。

业主大会议事规则therulesofprocedureoftheowners’congress

由全体业主依法表决通过的，明确业主大会召开、表决程序与办法以及业主委员会职责和委员、执

行秘书的资格、人数、任期等事项的规范和准则。

业主票权数votingrightandcasting

具有投票权的业主所拥有的投票权数量。

注：按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算。

[来源：深圳经济特区物业管理条例，有修改]

管理规约managementstipulation

在一特定的物业管理区域内，全体业主共同制定和遵守的文件。

注1：管理规约包括区分所有建筑物或建筑区划内业主的权利、义务、责任，以及对物业的使用、维护、管理等内容。

注2：管理规约是规定业主和物业使用人及物业管理服务机构共同遵守的契约性文件，在特定的物业管理区域内对

各方当事人皆有普遍约束力。经业主多数同意始得订立、变更或废止。

5

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[来源：JGJ/T30—2015,8.1.11，有修改]

临时管理规约provisionalmanagementstipulation

在全体业主共同制定管理规约之前，由建设单位预先制定，购房人在签购房合同时签署的与管理规

约具有同等约束力的文件。

注：当物业管理区域内成立业主大会，表决通过本物业管理区域的管理规约后，临时管理规约自动失效。

行业自律industryself-discipline

行业组织自我规范、自我协调的行为机制。

注：是维护市场秩序、保持公平竞争、促进行业健康发展、维护行业利益的重要措施。

突发事件emergency

突然发生、造成或者可能造成严重社会危害、需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾

难、公共卫生事件和社会安全事件。

[来源：中华人民共和国突发事件应对法]

突发事件应急管理emergencymanagement

物业服务企业依法制定物业管理区域安全防范应急预案，对突发事件的预防和处置进行具体规定，

并加强对员工及业主和物业使用人的日常宣传和培训演练，在发生安全事故或其它突发事件时按规定

及时采取相应的应急措施，并按规定向相关行政管理部门报告，同时协助做好相关工作的专业服务活动。

物业管理区域的物业管理经济指标economicindicatorsofpropertymanagementinthe

propertymanagementarea

物业管理区域依规划完成建设后，并经综合竣工验收备案资料明确记载的如宗地占地面积、总建筑

面积（管理面积）、计容积率分摊面积、计容积率不分摊面积、确权登记面积（可收取物业管理费建筑

面积）、规划车位数（室内车位数可约定权属、地面车位数约定权属无效）、变压器（容量、商业用途

等）、水抄表到户、小区电梯等用电荷载总数等直接影响物业管理各种情形活动开展和物业管理经营结

果的建筑物业可量化计量的指标。

4前期物业管理

早期介入earlyintervention

新建物业竣工之前，由建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理服务咨询活动。

注：旨在从业主使用和物业管理服务的角度对建设工程项目提出合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业

主和物业使用人的需求。

竣工验收completionandacceptance

工程建设项目竣工后，由建设单位组织相关单位会同政府主管部门，对该项目是否符合规划设计要

求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的活动。

[来源：JGJ/T30—2015，5.5.1]

前期物业管理preliminarypropertymanagement

6

DB4403/T403—2023

在业主、业主大会选聘物业服务人前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理活动。

前期物业服务合同preliminarypropertymanagementcontract

在业主大会选聘物业服务人前，建设单位与其选聘的物业服务人签订的，明确物业管理范围、责任、

权利和义务关系的书面协议。

5承接查验交接管理

物业承接查验propertyacceptanceinspection

承接新建物业前，建设单位、业主大会、物业服务企业在筹备组的指导、协调下，根据国家和深圳

市物业管理有关文件的规定以及三方协议约定，共同对共有物业进行检查和验收的活动。

[来源：深圳经济特区物业管理条例，有修改]

物业服务项目交接propertyserviceprojecthandover

因前期物业服务合同或物业服务合同终止，经查验后，原物业服务企业将物业管理区域的资金、资

料和物品等转移给新物业服务企业或业主（或业主大会）的行为。

物业服务项目退出exitofpropertyserviceitems

物业管理服务供需双方在合同期满或双方协商提前解除合同后，按照法定或约定程序办理查验交

接手续、终止物业管理服务活动、退出物业管理区域现场的行为。

6入住与装修管理

入住occupancy

业主从建设单位接收已具备交付使用条件的物业。

业主(住户)手册owners’(tenants’)handbook

由建设单位编撰，向业主和物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关内容的服务指南性

质文件。

注：一般包括物业管理服务基本内容、住宅质量保证书、住宅使用说明书、装修指南等内容。

装饰装修管理decorationmanagement

物业服务人依据规定和协议，对业主或物业使用人装饰装修行为的监督管理活动。

建筑主体architecturalsubject

建筑实体的结构构造。

注：包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

[来源：住宅室内装饰装修管理办法]

承重结构load-bearingstructure

直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点。

7

DB4403/T403—2023

注：承重结构包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

[来源：住宅室内装饰装修管理办法]

7日常运行管理

房屋及设施设备管理

7.1.1

房屋及设施设备管理managementofhousingandfacilitiesandequipment

依据房屋及设施设备管理要求，通过技术、经济和组织措施，对物业全寿命周期内房屋及设施设备

进行的综合管理活动。

注：房屋及设施设备管理主要包括制度管理、档案管理、计划管理、分包管理、施工管理、安全管理、维修保养管

理和成本管理等内容。

7.1.2

房屋修缮houserepairing

房屋从建成到拆除的整个在役过程中，对其所进行的查勘、设计、维修、更新等修葺活动。

[来源：JGJ/T30—2015，2.0.16]

7.1.3

专有设施设备proprietaryfacilitiesandequipment

属于业主专有，具有利用上的独立性，可以排他使用的设施设备。

注：一般包括户分电表以内的电器及线路（包括户分电表）、户分水表以内的管道及配件（包括户分水表）、户分

气表以内的管道及配件（包括户分气表）、卫生器具和相关的下水管道等。

7.1.4

完好房intactbuilding

房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、完整齐全，管道畅通，状

态良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好

的房屋。

7.1.5

基本完好房basicallyintactbuilding

房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本

良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。

7.1.6

一般损坏房generallydamagedbuilding

房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设

备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更

换部件的房屋。

7.1.7

严重损坏房seriouslydamagedbuilding

房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、

破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损

坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。

7.1.8

危险房屋dilapidatedbuilding

8

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