DB36/T 1086-2018 建筑消防设施维护保养管理规范

ICS13.220.01

C80

DB36

江西省地方标准

DB36/T1086—2018

建筑消防设施维护保养管理规范

Codeformaintenanceandmanagementofbuildingfireequipments

2018-11-28发布2019-06-01实施

江西省市场监督管理局发布

DB36/T1086—2018

目次

前言................................................................................II

1范围..............................................................................1

2规范性引用文件....................................................................1

3术语和定义........................................................................1

4一般规定..........................................................................2

5建筑消防设施维护保养技术要求......................................................2

6维护保养管理的实施................................................................2

7质量管理..........................................................................5

8档案管理..........................................................................5

附录A（规范性附录）建筑消防设施维护保养技术标准...................................1

附录B（资料性附录）消防控制室值班记录表..........................................24

附录C（资料性附录）建筑消防设施故障维修记录表....................................25

附录D（资料性附录）建筑消防设施巡查记录表........................................26

附录E（资料性附录）建筑消防设施维护保养合同（参考样式）...........................30

附录F（资料性附录）建筑消防设施基本信息表........................................33

附录G（资料性附录）建筑消防设施维护保养报告书....................................38

I

DB36/T1086—2018

前言

本标准按照GB/T1.1—2009给出的规则起草。

本标准由江西省消防总队提出并归口。

本标准主要起草单位：江西省消防总队防火监督部。

本标准主要起草人：梁智勇、曾柳青、江平华、刘峰、黄颖。

本标准主要审查人：王荣辉、黄哲、张振球、毛榕英、徐帅。

II

DB36/T1086—2018

建筑消防设施维护保养管理规范

1范围

本规范规定了建筑消防设施维护保养管理的一般规定、技术要求、维护保养管理的实施、质量管理、

档案管理等内容。

本规范适用于本省行政区域内的建筑消防设施维护保养管理。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文

件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB4717火灾报警控制器

GB16806消防联动控制系统

GB16808可燃气体报警控制器

GB25201建筑消防设施的维护管理

GB50498固定消防炮灭火系统施工与验收规范

GA95灭火器维修

GA503建筑消防设施检测技术规程

GA1157消防技术服务机构设备配备

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

建筑消防设施

建(构)筑物中设置的用于火灾报警、灭火、人员疏散、防火分隔、灭火救援行动等的设施。

3.2

巡查

对建筑消防设施直观属性的检查。

3.3

检测

依照相关标准，对建筑消防设施的功能进行测试性的检查。

3.4

保养

对建筑消防设施的设备、管道、阀门等部件，在规定的时间内采取注润滑剂、清洁、除锈等措施的

过程。

3.5

故障

1

DB36/T1086—2018

建筑消防设施或其部件出现异常并可能导致消防设施部分或全部丧失功能的情况。

3.6

维修

对建筑消防设施存在的故障进行排除的过程。

3.7

维护

保证建筑消防设施功能正常所进行的工作，包括巡查、检测、维修、保养等。

3.8

定期维护保养

具备相应资质的消防设施维护保养检测机构每月（季、年）对建筑消防设施实施维修、保养及年度

检测等工作。

4一般规定

4.1设有火灾自动报警系统、自动灭火系统和防排烟系统等消防设施的物业所有人或管理人应当委托

依法取得消防技术服务机构资质证书的消防设施维护保养检测机构(以下简称“维护保养单位”)进行建

筑消防设施维护保养。

4.2保修期内的建筑消防设施由施工单位进行维护保养的，施工单位应按照法律法规、技术规范和操

作规范等要求开展维护保养活动。施工单位不能按照本规范开展建筑消防设施维护保养服务活动的，建

筑消防设施使用管理单位应当另行委托具备相应资质的维护保养单位开展建筑消防设施的维护保养。

4.3两个及以上产权单位、使用单位共用建筑消防设施的，产权单位、使用单位应当共同协商、订立

协议，明确各方的消防设施管理责任，并确定责任单位对共用建筑消防设施进行统一管理，由责任单位

委托维护保养单位对消防设施进行维护保养。

4.4建筑消防设施使用管理单位应自行或者委托维护保养单位、安全监测机构运用物联网等先进技术

将火灾报警、消防设施和电气安全监测等数据接入城市物联网消防远程监控系统，设置建筑消防设施标

识，加强建筑消防设施规范化管理。

4.5维护保养单位应按照法律法规、技术规范和操作规范等要求，对委托单位建筑内的全部消防设施

定期开展维护保养，保证经过维护保养的建筑消防设施的质量符合国家标准、行业标准，对维护保养结

果承担法律责任，并出具真实、规范的记录报告。

4.6维护保养单位应定期培训委托单位的消防控制室值班操作人员，协助委托单位开展灭火和应急疏

散演练工作。

5建筑消防设施维护保养技术要求

5.1维护保养单位应当按照国家消防技术标准定期对委托单位建筑内的所有消防设施进行功能测试，

维护保养周期和内容不应低于本规范附录A的规定。对经测试达不到技术标准的，应当及时查找原因并

采取措施予以消除，确保消防设施处于正常工作状态。

5.2未设置火灾自动报警系统、自动灭火系统和防排烟系统的物业所有人或管理人应参照本规范附录

A的规定，自行或委托维护保养单位按照国家消防技术标准定期对建筑内的消防设施进行功能测试和维

护保养，确保消防设施处于正常工作状态。

5.3维护保养单位和建筑消防设施使用管理单位在重要节假日、重大活动等时期应根据消防设施使用

情况或者消防主管部门指令增加消防设施维护保养的频次。

6维护保养管理的实施

6.1日常管理

2

DB36/T1086—2018

6.1.1值班

6.1.1.1建筑消防设施使用管理单位应按照GB25201要求建立消防控制室值班制度，落实值班人员，

也可由维护保养单位委派人员值班。

6.1.1.2消防控制室值班时间和人员应符合以下要求：

a)实行每日24h值班制度，值班人员应通过消防行业特有工种职业技能鉴定，持有初级技能以上

等级的职业资格证书；

b)每班人员应不少于2人，值班人员对火灾报警控制器进行日检查、接班、交班时，应填写《消

防控制室值班记录表》（见附录B）的相关内容。值班期间每2h记录一次消防控制室内消防

设备的运行情况，及时记录消防控制室内消防设备的火警或故障情况。

6.1.1.3消防控制室值班人员接到报警信号后，应按下列程序进行处理：

a)接到火灾报警信息后，应以最快方式确认；

b)确认属于误报时，查找误报原因并填写《建筑消防设施故障维修记录表》（见附录C）；

c)火灾确认后，应当立即确认火灾报警联动控制开关处于自动状态，按操作规程启动消防设施，

同时拨打“119”火警电话报警；

d)立即启动单位内部灭火和应急疏散预案，同时报告单位消防安全责任人，单位消防安全责任人

接到报告后应立即赶赴现场。

6.1.2巡查

6.1.2.1建筑消防设施的巡查应由归口管理消防设施的部门或单位实施，按照工作、生产、经营的实

际情况，将巡查的职责落实到相关的工作岗位。

6.1.2.2建筑消防设施巡查应明确各类建筑消防设施的巡查部位、内容和频次，巡查内容见《建筑消

防设施巡查记录表》（附录D)。

6.1.2.3建筑消防设施巡查频次应满足下列要求：

a)消防安全重点单位，毎日巡查一次；

b)公众聚集场所营业时，每2h巡查一次，应将建筑消防设施的巡查内容全部或部分纳入其中，

全部建筑消防设施应保证每日至少巡查一次；

c)医院、养老院、寄宿制的学校、托儿所、幼儿园等场所应当加强夜间巡查；

d)其他单位，每周至少巡查一次。

6.2定期维护保养

6.2.1合同签订

6.2.1.1维护保养单位承揽维护保养项目，应当与委托单位签订《建筑消防设施维护保养合同》（以

下简称《合同》，见附录E）。

6.2.1.2《合同》双方应当明确下列内容：

a)民用建筑的高度和单体建筑面积、工业建筑的火灾危险性；

b)项目负责人姓名和联系电话；

c)建筑消防设施名称、维护保养事项；

d)消防设施已损部件的购置责任；

e)合同履行时间等。

6.2.1.3《合同》加盖双方单位公章或合同专用章，法定代表人签字。《合同》还应包括维护保养单

位资质证书、项目负责人的资格证书等证明性文件。

6.2.1.4在施工合同约定的保修期内由原施工单位进行建筑消防设施维护保养，且本规范6.2.1.2内

容在施工合同中没有明确的，原施工单位应与建设单位补充签订保修期内建筑消防设施维护保养合同。

6.2.1.5《合同》应当将维护保养项目设置的所有消防设施列入服务内容，任一方均不得随意削减。

6.2.2技术交底

6.2.2.1建筑消防设施使用管理单位应向维护保养单位交待建筑物的功能与特点,提供建筑消防设施

的验收文件和产品、系统使用说明书、系统调试记录、建筑消防设施平面布置图、系统图和火灾报警地

址编码表、平面地址编码图、各设备逻辑关系等技术资料。

3

DB36/T1086—2018

6.2.2.2委托双方应当就消防设施维护保养工作的开展和维护保养任务的完成进行充分的沟通交流，

明确消防设施维护保养范围、内容、工作标准、特殊情况的处理和维护保养任务分工等。

6.2.2.3维护保养单位应当向委托单位做出保密承诺。

6.2.3服务准备

6.2.3.1维护保养单位应当填写《建筑消防设施基本信息表》(见附录F)，经委托单位盖章确认后作

为消防设施维护保养工作的基础资料。

6.2.3.2维护保养单位应当根据维护保养项目消防设施的类别和规模，结合维保周期月、季、年的不

同工作内容，制定《建筑消防设施维护保养工作计划》，经维护保养单位技术负责人和委托单位审核同

意后由维护保养项目负责人和操作人员具体实施。

6.2.4维护保养

6.2.4.1《合同》签订后1个月内，维护保养单位应当首先对受委托的建筑消防设施按照本规范要求

的年度维保项目实施首次维护保养服务，及时制作《建筑消防设施维护保养报告书》(见附录G)。

6.2.4.2维护保养单位应当每月对维护保养项目消防设施提供至少一次维护保养服务。每个年度周期

应进行一次全面的检测，并出具年度检测报告。

6.2.4.3维护保养单位对消防设施进行维护保养服务时每次不少于2人，并应客观记录现场测试消防

设施的具体位置、名称、编号、型号、数量等。建筑消防设施使用管理单位应派人参加，并对测试结果

审核确认。

6.2.4.4对检查、测试发现的问题，应当立即做修复处理，填写《建筑消防设施故障维修记录表》，

经项目负责人确认后留存；对按照《合同》约定应由委托单位购置配件、实施清洗的，应当敦促其尽早

落实。

6.2.4.5对检查、测试发现的问题履行维修、保养责任后，应当及时制作《消防设施维护保养报告书》，

由项目负责人、技术负责人审核后出具。《消防设施维护保养报告书》出具时间不得迟于次月维护保养

任务开始前，期间因故未能完成维修、保养任务的，应当在《消防设施维护保养报告书》中注明理由。

6.2.4.6维护保养单位对消防设施进行维护保养后，应当制作包含维护保养单位名称、项目负责人、

联系电话和维护保养日期等信息的标识，在消防设施所在建筑的醒目位置予以公示。

6.2.4.7维护保养单位开展定期维护保养服务，应当遵守下列规定：

a)应当对消防设施组件的外观和工作状态进行检查，对存在破损、变形、锈蚀、渗漏等情况的，

及时采取修理、更换、除锈等措施恢复正常；

b)应当对消防设施线路、管道、阀门及控制阀门的铅封、锁链等进行检查，对存在破损、松动、

锈蚀、渗漏等情况的，及时采取补漏、紧固、除锈、刷漆、润滑、更换等措施恢复正常；

c)应当对消防设施各类标识进行检查，对存在破损、不齐全等情况的，及时进行更换和补齐；

d)对火灾探测器，应当根据国家标准和产品说明书的要求通知委托单位进行清洗或更换。

6.2.4.8火灾探测报警产品达到使用寿命时一般应报废。若继续使用，应对所有达到使用寿命的产品

每年逐一按有关国家标准维修检测和接入复检要求进行检测，并进行系统性能测试，所有检测结果均应

合格。

6.2.4.9对火灾探测器，应当根据国家标准和产品说明书的要求进行清洗。

6.2.4.10需维修的灭火器应经灭火器生产企业授权并由取得三级资质的消防设施维护保养检测机构

进行处理。

6.2.5故障维修

6.2.5.1维护保养单位应当在接到委托单位关于消防设施出现故障的通知后，于24h内到达现场开展

消防设施维修，维修应在48h内完成，需要由供应商或者生产企业提供零配件时，应在5d内完成。故

障排除后维护保养单位应进行相应功能试验，填写《建筑消防设施故障维修记录表》。

6.2.5.2消防设施维修期间，建筑消防设施使用管理单位和维护保养单位应采取确保消防安全的有效

措施。需暂时停用消防设施进行维修的，应经委托单位消防安全责任人批准。停用时间超过24h的，建

筑消防设施使用管理单位应将情况向当地消防主管部门书面报告。

7质量管理

4

DB36/T1086—2018

7.1维护保养单位应当建立质量保证体系，明确各类人员工作职责，制定《建筑消防设施维护保养作

业指导书》、维护保养工作制度和质量管理制度:

a)《建筑消防设施维护保养作业指导书》应列出维护保养的项目、内容、流程、方法和要求。

b)维护保养工作制度包括消防设施检测制度、消防设施保养制度、消防设施维修制度、消防设施

故障处置制度、工作记录制度、安全作业制度等。

c)质量管理制度应明确文件审查、质量核查、质量信息反馈等工作程序。

7.2维护保养单位应当设立技术负责人，对消防技术服务实施质量监督管理，对本单位出具的《建筑

消防设施维护保养报告书》进行技术审核。

7.3对每个维护保养项目，维护保养单位应当指定项目负责人和操作人员，将维护保养质量责任落实

到人。项目负责人负责编制《建筑消防设施维护保养工作计划》，并组织实施，对本单位出具的《建筑

消防设施维护保养报告书》进行质量审核；操作人员具体实施建筑消防设施维护保养工作，并负责填写

《建筑消防设施维护保养报告记录》。

7.4维护保养单位应充分了解和收集委托单位的意见、建议和投诉，不断提高服务质量，对委托单位

的回访每年不少于一次。

7.5维护保养单位应当建立常态化的消防业务培训制度，鼓励员工积极学习消防法律法规、消防技术

标准、消防设施维修技巧等方面的业务知识，不断提高技术水平和业务能力。

7.6维护保养单位应建立建筑消防设施维护保养服务平台，对消防从业人员的执业活动进行全过程监

管和质量进度控制，实时上传和更新数据，定期对其工作业绩及工作质量进行考评，奖优罚劣。

7.7维护保养单位应当储备一定数量的建筑消防设施易损件或与有关产品厂家、供应商签订相关合同，

以保证供应。对外购的零部件等进行进货检验，检验合格方可使用，应保存进货检验记录。

7.8维护保养单位应当按照GA1157的要求配备相应的消防技术服务基础设备和消防设施维护保养设

备，明确专人管理、维护和保养，确保设备处于完好状态；对依法需要计量检定、校准的设备，应按时

进行计量检定、校准。

8档案管理

8.1建筑消防设施维护保养管理档案包括建筑消防设施使用单位管理档案和维护保养单位管理档案。

8.2建筑消防设施使用单位管理档案包括建筑消防设施的验收文件和产品、系统使用说明书、系统调

试记录、建筑消防设施平面布置图、建筑消防设施系统图等原始技术资料；建筑消防设施的值班记录、

巡查记录、检测记录、故障维修记录以及维护保养工作计划、维护保养记录、自动消防控制室值班人员

基本情况档案及培训记录。

8.3维护保养单位管理档案包括有关制度规定、业务培训工作记录、工作奖惩；从业人员名册、劳动

合同、技术负责人任命文件、取得的职业资格证书复印件、项目负责人和操作人员的个人工作档案；建

筑消防设施维修保养合同、消防设施基本信息表、维护保养工作计划、建筑消防设施维护保养报告书、

建筑消防设施故障维修记录表、消防设施的平面布置图、系统图、产品、系统使用说明书等。

8.4建筑消防设施的原始技术资料应长期保存。《消防控制室值班记录表》和《建筑消防设施巡查记

录表》的存档时间不应少于一年。建筑消防设施维护保养合同、维护保养工作计划、建筑消防设施维护

保养报告书、建筑消防设施故障维修记录的存档时间不应少于五年。

5

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附录A

（规范性附录）

建筑消防设施维护保养技术标准

A.1建筑消防设施维护保养技术标准

见表A.1。

表A.1建筑消防设施维护保养技术标准

维保

维保项目维保内容工作标准维护保养方法

周期

消防电源主电源、备用电源工作状消防设备配电箱应有区别于其他配电箱的现场检查消防配电设备的配电箱（柜）是否设有明显

态。明显标志，不同消防设备的配电箱应有明显标志，以及仪表、指示灯、开关、控制按钮。查看最

每月

消防设备末端配电切换装置工作区分标识。配电箱上的仪表、指示灯的显示末一级配电箱运行情况。

状态。应正常，开关及控制按钮应灵活可靠。

消防配电柜试验主、备电切换功能。切换备用电源的控制方式及操作程序应符自动控制方式下，手动切断消防主电源，观察备用消

（箱）合要求。防电源的投入及指示灯的显示；人为控制方式下，在

每季

消防供配电设施低压配电室应先切断消防主电源，后闭合备用消防电

度源，观察备用消防电源的投入及指示灯的显示。

发电机启动装置外观及工作状态。仪表、指示灯及开关按钮等完好，显示正常；查看发电机铭牌，观察发电设备仪表、指示灯及开关

机房通风设施运行正常。按钮是否完好，显示是否正常。查看发电机房通风设

自备发电机组每月

施，手动启动运行是否正常。

试验发电机自动、手动启动功能。自动启动并达到额定转速并发电的时间不自动控制方式启动发电机并用秒表计时，30s后核对

每季大于30s，发电机运行及输出功率、电压、仪表的显示及数据、并观察机组的运行状况，试验时

自备发电机组

度频率、相位的显示均正常。间不应超过10min。手动控制方式启动发电机，查看

消防供配电设施输出指标及信号。

核对储油量。燃油标号正确，储油箱内的油量能满足发电查看油位计及油位，按发电机的用油量核对储油箱内

储油设施每月机运行3h～8h的用量，油位显示正常。的储油量。核对燃油标号。

1

DB36/T1086—2018

表A.1建筑消防设施维护保养技术标准（续）

维保

维保项目维保内容工作标准维护保养方法

周期

供电功能。能接收联动信号的消防设备应急电源，试验检查。

消防设备应急电源每季度应能在接收到联动信号后按预先设定的

联动功能和输出特性供电。

应急转换功能。应急输出的转换时间不应大于5s。试验检查。

每季度

外观，运行状态，每防火分区抽取不指示灯显示正常，探测器周围0.5m内无点型感烟探测器应在试验烟气作用下动作，向火灾报警

少于25%的火灾探测器试验报警功遮挡物；探测器在规定的时间内向火灾控制器输出火警信号，并启动探测器报警确认灯；探测

能，年内全部测试一遍。报警控制器输出火警信号，启动探测器器报警确认灯应在手动复位前予以保持。线型光束感烟

火灾自动报警报警确认灯；探测器报警确认灯在手动探测器分别将不同减光值的滤光片，置于相向的发射与

系统火灾探测器每季度复位前予以保持。接收器件之间、并尽量靠近接收器的光路上，同时用秒

表开始计时，在不改变滤光片设置位置的情况下，查看

运行状态，外观，每防火分区抽取不外观完好，启动零件未破碎、变形或移触发按钮，查看火灾报警控制器火警信号显示和按钮的

手动报警按钮少于25%的手动报警按钮试验报警功每季度位；触发后，向报警控制器输出火警信报警确认灯；先复位手动按钮，后复位火灾报警控制器，

能，年内全部测试一遍。号，启动报警确认灯，能手动复位。查看火灾报警控制器和按钮的报警确认灯。

运行状况。指示灯及开关按钮等完好，显示正常，查看报警控制器外观及标志。

每月

文字符号标识清晰。

检测接地电阻。接地电阻值符合要求（采用专用接地装用接地电阻测试仪测量接地线接地电阻值。

每月置时，接地电阻值不大于4Ω；采用共

火灾自动报警用接地装置时，接地电阻值不大于1Ω）。

系统检测主、备电切换功能。主电源断电时自动转换至备用电源供切断主电源，查看主、备电源工作状态；恢复主电源，

火灾报警每季度电，主电源恢复后自动转换为主电源供查看主、备电源工作状态。

控制器电，并分别显示主、备电源的状态。

试验火灾报警功能、火警优先功能。符合GB4717《火灾报警控制器》第结合探测器报警功能测试，查看报警控制器显示的报

5.2.2～5.2.3条要求。警部位、类型是否与现场一致情况，然后手动消音后，

再次模拟一个火灾报警信号，查看报警主机显示情况；

每月

在故障状态下，使任一非故障部位的探测器发出火灾报

警信号，控制器应在1min内发出火灾报警信号。

2

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表A.1建筑消防设施维护保养技术标准（续）

维保

维保项目维保内容工作标准维护保养方法

周期

试验故障报警功能。符合GB4717《火灾报警控制器》第5.2.4现场模拟一个故障报警信号（如拆除一只火灾探测器），

条要求。用秒表测量报警控制器收到故障报警信号的时间，控制

每月