DB44/T 1889-2024 无居民海岛使用价格评估技术规范

ICS03.060

CCSA11

44

广东省地方标准

DB44/T1889—2024

代替DB44/T1889—2016

无居民海岛使用价格评估技术规范

Technicalspecificationforvaluationontheuseofuninhabitedislands

2024-05-08发布2024-08-08实施

广东省市场监督管理局发布

DB44/T1889—2024

目次

前言……………………………Ⅱ

1范围……………………………1

2规范性引用文件………………1

3术语和定义……………………1

4评估原则………………………1

5评估程序………………………2

6主要评估方法…………………4

7市场化出让评估………………7

8评估结果……………………15

附录A（规范性）无居民海岛使用价格评估报告格式……………………16

附录B（资料性）实地查勘记录表…………21

附录C（资料性）最低价系数修正法修正因素及修正系数………………22

附录D（资料性）市场比较法的比较因素及说明表………24

附录E（资料性）基准价格系数修正法的比较因素及说明表……………27

参考文献………………………28

I

DB44/T1889—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

本文件代替DB44/T1889-2016《无居民海岛使用权价值评估技术规范》，与DB44/T1889-2016相比，

除结构调整和编辑性改动外，主要技术变化如下：

a)更改了“术语和定义”，增加了“无居民海岛”的定义，删除了“无居民海岛还原利率”的定

义（见3.1，2016版的3）。

b)更改了“评估原则”，增加了“生态优先原则”，更改“最有效利用原则”为“合理有效利用

原则”（见4.1、4.2，2016版的3）。

c)增加了“评估程序”（见4）。

d)更改了评估方法，删除了最低价补偿修正法（见6，2016版的5.1）；增加了最低价系数修正

法（见6.1）；调整了市场比较法的修正系数、比较实例数量要求和时间限制（见6.2，2016

版的5.2）；增加了收益还原法基本公式并补充了另外两种情形下的评估公式（见6.3，2016

版的5.3）；明确了基准价格系数修正法其他修正系数的计算关系（见6.4，2016版的5.4）；

增加了成本逼近法和剩余法（见6.5）。

e)将“不同用途无居民海岛使用权价值评估”所有部分更改为“不同评估目的无居民海岛使用价

格评估”（见7,2016版的6）。

f)更改了“无居民海岛使用价格评估报告格式”（见附录A，2016版的附录B）

本文件由广东省自然资源厅提出、归口，并组织实施。

本文件起草单位：广东省海洋发展规划研究中心。

本文件主要起草人：钟金香、逯玲燕、罗珮珍、曲林静、叶素素、吕逸波、吕晓莹、张群珧、周颖、

赵志强、曾子敏、陈厚。

本文件及其所代替文件的历次版本发布情况为：

——2016年首次发布为DB44/T1889-2016。

——本次为第一次修订。

II

DB44/T1889—2024

无居民海岛使用价格评估技术规范

1范围

本文件规定了无居民海岛使用价格评估的有关术语和定义、评估原则、评估程序、评估方法、不同

评估目的无居民海岛使用价格评估、评估结果和评估报告格式。

本文件适用于广东省无居民海岛使用价格评估。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB3838—2002地表水环境质量标准

GB/T14848—2017地下水质量标准

HY/T119全国海岛名称与代码

HY/T250无居民海岛开发利用测量规范

HY/T254—2018海滩质量评价与分级

TD/T1061—2021自然资源价格评估通则

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

无居民海岛uninhabitedisland

不属于居民户籍管理的住址登记地的海岛。

无居民海岛使用价格priceofuninhabitedislanduseright

一定年期无居民海岛的使用价格，包括在公开市场条件下形成的客观合理价格和在特定市场条件

下形成的市场关联各方可接受的价格。

无居民海岛使用价格评估valuationonuninhabitedislanduseright

评估专业人员根据评估目的和待估无居民海岛的状况，按照一定的评估原则和程序，在全面调查和

分析价格影响因素的基础上，选用适宜的评估方法，对待估无居民海岛在估价期日的价格进行估算和判

定的活动。

[来源：HY/T0326—2022,3.1]

4评估原则

生态优先原则

1

DB44/T1889—2024

充分考虑无居民海岛资源的特殊性和稀缺性，将自然岸线、植被、珍稀濒危物种、淡水、沙滩等资

源生态条件作为影响无居民海岛使用价格的主要因素。

合理有效利用原则

一定的社会经济条件下，以待估无居民海岛的合理有效利用为前提，开展无居民海岛使用价格评估。

通常以海岛开发利用是否符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求等，作为判定无居民海

岛合理有效利用的依据。

替代原则

以位于相邻或者类似地区且功能相同或者相近、条件相似的海岛或者土地使用权的市场交易价格

为参照，评估结果不得明显偏离具有替代性质的海岛或者土地使用权的正常价格。

预期收益原则

以待估无居民海岛在正常利用条件下客观有效的预期收益为依据。

供需原则

在具备市场环境的情况下，以市场价格为依据并充分考虑无居民海岛市场供需的特殊性和地域性。

贡献原则

无居民海岛的总收益是由无居民海岛及其他投入要素共同作用的结果，评估时应充分考虑各要素

对总收益的实际贡献水平，客观确定评估价格。

5评估程序

一般程序

评估的一般程序为：

a)明确估价基本事项；

b)拟定估价作业方案；

c)收集估价所需资料；

d)实地查勘；

e)无居民海岛使用价格测算；

f)撰写并提交评估报告；

g)资料归档。

明确估价基本事项

明确评估目的、待估无居民海岛名称和代码、位置、海岛等别、用岛面积、用岛类型、用岛方式、

估价期日、出让年限等内容。

设定待估无居民海岛用岛类型时，宜按照各级海岛保护规划和无居民海岛用岛类型相关规定进行

细化。对于具有两种或两种以上用岛类型的，宜按照可利用无居民海岛保护和利用规划界定各用岛类型

对应的用岛区块范围。

无居民海岛的名称和代码符合HY/T119的规定。

无居民海岛用岛面积的确定符合HY/T250的规定。

2

DB44/T1889—2024

估价期日的确定符合TD/T1061—2021中3.5的规定。

拟定估价作业方案

对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案，主要包括以下内容：

a)待估无居民海岛基本情况；

b)拟采用的价格评估技术路线和评估方法；

c)拟收集的资料清单及其收集渠道；

d)拟实地勘测获取数据清单及其调查方案；

e)评估工作拟投入的人力、经费及进度安排。

收集估价所需资料

评估机构和评估人员应收集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。收集资料主要内容包括：

a)待估无居民海岛及所在地区的基本情况，包括无居民海岛位置、离岸距离、海岛面积、岸线情

况、地质地貌、周边海域情况、所在地区的社会经济发展状况、县（市、区）无居民海岛总数

等；

b)待估无居民海岛的自然资源情况，包括动植物、沙滩、淡水、景观等资源的数量、分布等情况；

c)待估无居民海岛的生态环境情况，包括气象气候条件、海岛环境质量、周边海域环境质量、自

然环境灾害频次和强度等情况；

d)待估无居民海岛的社会经济情况，包括交通条件、用水条件、用电条件、通讯条件、开发利用

现状、海岛经济发展情况等；

e)待估无居民海岛的相关管理要求，包括无居民海岛开发利用和保护的相关法律法规、规划、区

划和政策要求等情况；

f)市场交易和基准价格，包括与待估无居民海岛用途、区位等相似的海岛和土地交易实例资料，

以及待估无居民海岛基准价格或者与待估无居民海岛毗邻的土地基准价格；

g)其他相关资料。

实地查勘

应实地查勘待估无居民海岛，充分了解掌握待估无居民海岛的位置、自然资源情况、基础设施条件、

道路交通状况、开发利用现状与权属状况、周围环境等情况并填写实地查勘表（见附录A）。如发现与

收集资料不一致的，应进一步核查确认。当无法进入现场实地查勘时，应在评估报告中说明未进入现场

的具体原因。

无居民海岛使用价格测算

5.6.1分析价格影响因素

根据待估无居民海岛的特点及其对各类影响因素的敏感程度，对影响价格的自然资源因素、生态环

境因素、社会经济因素、相关管理要求等进行分析。

5.6.2选择评估方法

农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛根据待估无居民海岛的具体情况选择评

估方法；公共服务用岛等特殊用岛，宜选择最低价系数修正法、基准价格系数修正法、成本逼近法。选

择评估方法时，应针对待估无居民海岛的实际情况，分析主要评估方法的适用性，选择至少2种评估方

3

DB44/T1889—2024

法进行评估，且最低价系数修正法为必选方法。如有特殊情况，可采用1种方法评估，但应由评估机构

外至少3名行业专家出具论证意见。

5.6.3试算价格

根据所选评估方法的有关要求和待估海岛实际情况，利用经核验的有效资料，确定评估参数取值，

并按照计算公式试算价格。应从资料完备性、方法适用性和参数指标的代表性、适当性、准确性等方面，

对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验进行判断调整。

5.6.4确定评估价格

评估价格采用各试算价格的简单算数平均法、加权算术平均法或综合分析法计算。应对最终评估价

格是否符合无居民海岛使用出让最低价进行分析说明，最终评估价格不应低于出让最低价。

撰写并提交评估报告

依据评估报告格式（见附录B）编制无居民海岛使用价格评估报告。评估过程中涉及特殊专业知识

和经验的，应聘请有相应资质的专业机构或专家协助工作，并在报告中说明。评估报告由不少于2名评

估专业人员签字并加盖评估机构公章。

资料归档

完成并出具无居民海岛使用价格评估报告后，应对该评估项目的全部必要资料进行整理、归档和妥

善保管。

6主要评估方法

最低价系数修正法

6.1.1基本原理

利用修正系数对无居民海岛使用权出让最低价进行修正，以此估算待估无居民海岛使用价格。

6.1.2适用范围

最低价系数修正法适用于所有无居民海岛使用价格评估。

6.1.3评估公式

6.1.3.1用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为原生

利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，按公式（1）计算：

𝑛

𝑃=𝑃𝑗×𝑆×𝑇×(1+∑𝑖=1𝑊𝑖𝐾𝑖)························································(1)

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

2

𝑃𝑗——出让最低标准，单位为万元每公顷每年[万元/hm·a]；

𝑆——用岛面积，单位为公顷（hm2）；

𝑇——无居民海岛使用年期，单位为年（a）；

𝑛——修正因素的个数；

𝑊𝑖——第i个修正因素的权重；

𝐾𝑖——第i个修正因素的修正系数。

4

DB44/T1889—2024

6.1.3.2用岛类型为农林牧渔业用岛、工矿通信用岛、交通运输用岛、游憩用岛，且用岛方式为填海

连岛或造成岛体消失的，按公式（2）计算：

𝑛

𝑃=𝑃𝑗×𝑆×(1+∑𝑖=1𝑊𝑖𝐾𝑖)····························································(2)

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

2

𝑃𝑗——出让最低标准，单位为万元每公顷每年[万元/hm·a]

𝑆——用岛面积，单位为公顷（hm2）；

𝑛——修正因素的个数；

𝑊𝑖——第i个修正因素的权重；

𝐾𝑖——第i个修正因素的修正系数。

6.1.3.3用岛类型为公共服务等特殊用岛，且用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重

度利用式或极度利用式的，按公式（3）计算。出让最低标准根据待估无居民海岛等别、用岛方式以及

与其功能用途相似的用岛类型确定。

𝑃=𝑃𝑗×𝑆×𝑇·········································································(3)

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

2

𝑃𝑗——出让最低标准，单位为万元每公顷每年[万元/hm·a]

𝑆——用岛面积，单位为公顷（hm2）；

𝑇——无居民海岛使用年期，单位为年（a）。

6.1.3.4用岛类型为公共服务用岛等特殊用岛，且用岛方式为填海连岛与造成岛体消失的，根据待估

无居民海岛等别，按相应最低标准和用岛面积计算无居民海岛使用价格。

6.1.4基本步骤

6.1.4.1计算出让最低价

依据征收标准及有关规定，按待估无居民海岛的等别、用岛类型和用岛方式确定出让最低标准，并

测算出让最低价。用岛类型为公共服务用岛等特殊用岛，出让最低标准根据待估无居民海岛的等别、用

岛方式以及与其功能用途相似的用岛类型确定。

6.1.4.2分析修正因素

用岛方式为原生利用式、轻度利用式、中度利用式、重度利用式或极度利用式的，无居民海岛使用

出让最低价修正因素包括离岸距离、海岛面积、自然岸线、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、沙

滩资源、无居民海岛稀缺程度和用岛方式。用岛方式为填海连岛或造成岛体消失的，无居民海岛使用出

让最低价修正因素包括离岸距离、海岛面积、自然岸线、植被覆盖率、珍稀濒危物种、淡水资源、沙滩

资源、无居民海岛稀缺程度和是否一次性造成海岛消失。各修正因素见附录C。

6.1.4.3确认修正因素权重

采用特尔斐法、层次分析法等方法确定无居民海岛使用出让最低价修正因素权重。

6.1.4.4确定修正系数

根据待估无居民海岛使用出让最低价修正因素的具体情况，确定各项因素的修正系数（见附录C）。

淡水资源评价符合GB3838—2002中表1和GB/T14848—2017中表1的规定。

沙滩资源评价符合HY/T254—2018中表1的规定。

5

DB44/T1889—2024

6.1.4.5测算无居民海岛使用价格

根据6.1.3的公式测算待估无居民海岛使用价格。

市场比较法

6.2.1基本原理

将待估无居民海岛与具有替代性且近期市场上已发生交易的无居民海岛或土地交易实例作比较，

根据两者之间的价格影响因素差异，对交易实例成交价格进行适当修正，以此评估无居民海岛使用价格。

6.2.2适用范围

市场比较法适用于无居民海岛或者邻近地区具有充足的、可比较的交易实例的无居民海岛使用价

格评估。市场比较法除可以直接用于评估无居民海岛使用价格外，还可以类比用于其他评估方法中相关

参数的计算。

6.2.3评估公式

市场比较法评估无居民海岛使用价格的的基本公式见式（4）：

𝑃=𝑃𝑏×𝐾𝑡×𝐾𝑣×𝐾𝑛×𝐾𝑒×𝐾𝑠×𝑘×𝑆·················································(4)

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

2

𝑃𝑏——比较实例单位面积的价格，单位为万元每公顷（万元/hm）；

𝐾𝑡——交易情况修正系数；

𝐾𝑣——估价期日修正系数；

𝐾𝑛——自然资源因素修正系数；

𝐾𝑒——生态环境因素修正系数；

𝐾𝑠——社会经济因素修正系数；

𝑘——使用年期修正系数；

𝑆——用岛面积，单位为公顷（hm2）。

6.2.4基本步骤

6.2.4.1收集海岛或者土地交易实例

收集海岛或者土地交易实例资料的范围应包括区块位置、面积、用途、成交时间、区块条件、使用

年期、交易条件、成交价格及明确的价格内涵，以及其他影响价格的自然资源因素、生态环境因素、社

会经济因素等。

6.2.4.2确定比较实例

选择具有替代性的无居民海岛或土地作为比较实例，应同时符合以下要求：

a)比较实例数量不少于2个；

b)比较实例的交易时间与估价期日相近，原则上不超过5年；

c)比较实例与待估无居民海岛条件的相似性大于差异性；

d)比较实例与待估无居民海岛的用途、评估目的相同或相似；

e)比较实例与待估无居民海岛位于相同地区或类似地区，自然资源环境及开发利用条件一致或

者相似；

6

DB44/T1889—2024

f)比较实例应为正常交易或者可修正为正常交易的实例。

6.2.4.3建立价格可比基础

应从付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等方面对各比较实例的价格进行统一。

6.2.4.4分析比较因素

根据比较实例的自然资源条件、生态环境条件、社会经济条件等，选择价格评估影响因素（见附录

D表D.1）。客观、具体说明待估无居民海岛和比较实例的各比较因素，并编制比较因素说明表（见附录

D表D.2）。比较因素应量化描述，无法量化的应具体描述。

6.2.4.5交易情况修正

交易情况修正是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格

修正为正常市场价格。综合分析各特殊因素对价格的影响程度，结合交易资料和经验，确定交易情况修

正系数。交易行为中的特殊因素主要包括：有利害关系人之间的交易、急于出售或者购买情况下的交易、

受债权债务关系影响的交易、交易双方或者一方获得的市场信息不全情况下的交易、相邻区块的合并交

易、特殊方式的交易、交易税费非正常负担的交易等。

6.2.4.6估价期日修正

参考待估无居民海岛所在地区地价指数、地区GDP变化和无居民海岛使用价格变化等相关因素，将

比较实例成交日期的价格修正为估价期日的价格。

6.2.4.7自然资源因素修正

自然资源因素修正是将比较实例在其自然资源条件下的价格修正为待估无居民海岛自然资源条件

下的价格。综合分析自然资源因素中的各因子对无居民海岛使用价格的影响程度，确定自然资源因素条

件指数，修正公式见式（5）：

𝑛𝑁𝑜𝑖

𝐾𝑛=∏𝑖=1··········································································(5)

𝑁𝑒𝑖

式中：

𝐾𝑛——自然资源因素修正系数；

𝑛——修正因素的个数；

𝑁𝑜𝑖——待估无居民海岛第i个自然资源因素条件指数；

𝑁𝑒𝑖——比较实例第i个自然资源因素条件指数。

6.2.4.8生态环境因素修正

生态环境因素修正是将比较实例在其生态环境状况下的价格修正为待估无居民海岛生态环境状况

条件下的价格。综合分析生态环境因素中的各因子对无居民海岛使用价格的影响程度，确定生态环境因

素条件指数，修正公式见式（6）：

𝑛𝐸𝑜𝑖

𝐾𝑒=∏𝑖=1··········································································(6)

𝐸𝑒𝑖

式中：

𝐾𝑒——生态环境因素修正系数；

𝑛——修正因素的个数；

7

DB44/T1889—2024

𝐸𝑜𝑖——待估无居民海岛第i个生态环境因素条件指数；

𝐸𝑒𝑖——比较实例第i个生态环境因素条件指数。

6.2.4.9社会经济因素修正

社会经济因素修正是将比较实例在其社会经济条件下的价格修正为待估无居民海岛社会经济条件

下的价格。综合分析社会经济因素中的各因子对无居民海岛使用价格的影响程度，确定社会经济因素条

件指数，修正公式见式（7）：

𝑛𝑆𝑜𝑖

𝐾𝑠=∏𝑖=1··········································································(7)

𝑆𝑒𝑖

式中：

𝐾𝑠——社会经济因素修正系数；

𝑛——修正因素的个数；

𝑆𝑜𝑖——待估无居民海岛第i个社会经济因素条件指数；

𝑆𝑒𝑖——比较实例第i个社会经济因素条件指数。

6.2.4.10使用年期修正

使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估无居民海岛的使用年期，修正公式见式

（8）：

1−1/(1+𝑟)𝑇

𝑘=·········································································(8)

1−1/(1+𝑟)𝑢

式中：

𝑘——使用年期修正系数；

𝑟——无居民海岛还原率，不等于零；

𝑇——无居民海岛使用年期，单位为年（a）；

𝑢——比较实例的使用年期，单位为年（a）。

6.2.4.11测算无居民海岛使用价格

采用算术平均法或加权平均法综合修正后的比较实例价格，根据用岛面积测算无居民海岛使用价

格。

收益还原法

6.3.1基本原理

在估算无居民海岛使用项目未来每年预期纯收益的基础上，按一定的无居民海岛还原率，将预期纯

收益折算至估价期日，以折算后的纯收益总和作为无居民海岛使用价格。

6.3.2适用范围

收益还原法适用于能够计算无居民海岛使用项目现实收益或者潜在收益的无居民海岛使用价格评

估。

6.3.3评估公式

6.3.3.1基本公式

8

DB44/T1889—2024

收益还原法评估无居民海岛使用的基本公式见式（9）：

𝑦𝑎𝑖

𝑃=∑𝑖=1······························································(9)

(1+𝑟1)(1+𝑟2)⋯(1+𝑟𝑖)

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

𝑦——未来无居民海岛的收益年期，单位为年（a）；

𝑎𝑖——各年的无居民海岛纯收益，单位为万元；

𝑟𝑖——第i年的无居民海岛还原率。

6.3.3.2应用公式

a)假设无居民海岛使用项目年纯收益不变，收益年期无限，各相关因素不变，评估公式见式（10）：

𝑃=𝑎/𝑟············································································(10)

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

𝑎——无居民海岛纯收益，每年不变，单位为万元；

𝑟——无居民海岛还原率，固定且大于零。

b)假设无居民海岛使用项目年纯收益不变，收益年期有限，各相关因素不变，评估公式见式（11）：

𝑎1

𝑃=[1−]····································································(11)

𝑟(1+𝑟)𝑦

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

𝑎——无居民海岛纯收益，每年不变，单位为万元；

𝑟——无居民海岛还原率，固定且不等于零；

𝑦——未来无居民海岛的收益年期，单位为年（a）。

c)假设无居民海岛使用项目年纯收益在若干年内有变化，t年后年纯收益不变，收益年期无限，

各相关因素不变，评估公式见式（12）：

𝑎𝑎

𝑃=∑𝑡𝑖+·······························································(12)

𝑖=1(1+𝑟)𝑖𝑟(1+𝑟)𝑡

式中：

𝑃——无居民海岛使用价格，单位为万元；

𝑡——无居民海岛纯收益