TD/T 1006-2003 农用地估价规程

T11

中华人民共和国国土资源行业标准

TD/T1006-2003

农用地估价规程

Regulationsforvaluationonagriculturalland

2003-04-08发布2003-08-01实施

中华人民共和国国土资源部发布

TD/T1006-2003

目次

前言··················································································································……I

工范围.·1

2引用标准·········································································································……1

3术语.·1

4总则···············································································································……2

5农用地估价方法································································································……3

6农用地宗地估价·········································································，······················……12

7不同利用类型的农用地宗地估价·········································.·...·……14

8不同估价目的的农用地估价·······································..·……，……17

9农用地基准地价评估···················································..···.····················.·……18

10农用地征用价格评估.··……28

附录A(规范性附录)农用地价格影响因素表····························································……32

附录B(规范性附录)农用地估价工作附表······························································……34

附录C(规范性附录)农用地估价成果图图示···························································……47

附录D(规范性附录)农用地估价报告规范格式·························································……52

TD/T1006-2003

前言

为全面掌握我国农用地资产状况，科学管理和合理有效地利用农用地，规范农用地估价行为，统一

估价程序和方法，保证农用地估价结果客观、公正、科学、合理，依据《中华人民共和国土地管理法》等有

关法律、法规，制定本标准。

地方在执行中可根据需要制定补充规定，但补充的规定不得与本标准相抵触。

本标准的附录A,附录B、附录C,附录D都是规范性附录。

本标准由国土资源部提出、批准并归口。

本标准起草单位:国土资源部土地利用管理司、北京国土联房地产评估有限公司、中国农业大学、北

京大学、中国人民大学、中国土地勘测规划院。

本标准主要起草人:胡存智、张显胜、冯长春、朱道林、王军、吴海洋、关文荣。

参加人员:周建春、吕萍、种法良、孙谋清、李国伟、段文技、邹晓云、陆红生、谢育智、刘慧芳。

本标准由国土资源部负责解释。

TD/T1006-2003

农用地估价规程

范围

本规程规定了我国农用地估价的范围、引用标准、总则、估价方法、宗地估价方法、基准地价评估方

法以及征用价格评估方法。

本规程适用于中华人民共和国境内的农用地和其他可开发整理为农用地的后备土地资源的价格

评估。

2引用标准

下列标准所包含的条文，通过本规程中引用而构成本规程的条文。在本规程出版时，所示版本均为

有效。所有标准都会被修订，使用本规程的各方应使用下列标准的最新版本。

a)GB/T18508-2001城镇土地估价规程

b)TD/T1004-2003农用地分等规程

c)TD/T1005-2003农用地定级规程

d)《全国土地分类(试行)》(国土资发[2001]255号，2001年8月21日)

e)《土地利用现状调查技术规程》(全国农业区划委员会，1984年9月)

3术语

3.1农用地

是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

3.2后备土地资源

是指目前尚未利用的各种荒芜、贫疮和废弃、闲置土地，经过改造、加工、复垦、建设后可以利用的

土地.

3.3均质地域

是指农用地质量和价格水平基本相同的土地区域。

3.4征用区片

是指农用地利用条件和社会保障价格水平基本一致的土地区域。

3.5农用地宗地

是指权属明确、界线清楚、用途一致、相对独立或连片的农用地地块

3.6基准地块

是在农用地均质地域内设定的，其自然、社会经济等条件在该地域内具有代表性，使用状况相对稳

定的地块。具有代表性、中庸性和稳定性

3.7农用地价格

是指在正常条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所

能够实现的价格。

3.8农用地宗地价格

是指具体某一宗农用地在正常条件下于某一估价期日的评估价格。

3.9农用地基准地价

是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定

的某一估价期日的平均价格。

TD/T1006-2003

3.10农用地征用价格

是指国家征用集体土地农用地时，按照正常条件确定的征用补偿价格。

3.11农用地征用区片价

是指为宏观控制农用地征用价格水平，在县(市)行政区范围内对不同征用区片，按照不同用途，分

别评估确定的某一估价期日的农用地价格和社会保障价格平均水平.

3.12社会保障价格

是指农民失去土地后，为获得基本生活保障、接受教育、再就业培训等应得到的补偿。

4总则

4.1农用地估价目的

为农用地流转、农用地开发整理、土地整理项目管理、耕地占补平衡和国家征用集体土地农用地提

供依据和价格参考。

4.2农用地估价基本原则

4.2.1预期收益原则

是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。

4.2.2替代原则

是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例

的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。

4.2.3报酬递增递减原则

是指在技术不变，其他要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报

酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一

原则。

4.2.4贡献原则

是指农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投人要素共同作用的结果，估价时要

充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平.

4.2.5合理有效利用原则

是指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效

益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。

判断和确定农用地合理有效利用方式应考虑:

a)持续的使用:根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式应是可持

续的;

b)有效的使用:在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益应是最佳的;

c)合法的使用:合理有效的农用地利用方式，应符合现行的法规、政策、规划等规定。

4.2.6变动原则

是指农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因素经常在变化，农用地

价格就在这些价格影响因素的不断变化中形成·估价人员应把握价格影响因素及价格变动规律，准确

地评估价格。

4.2.7供需原则

是指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性

和农用地市场的地域性。

4.3农用地价格影响因素

影响农用地价格的因素主要包括自然因素、社会经济因素和特殊因氛本规程确定农用地价格的

指导性影响因素体系如下:

2

TD/T1006-2003

a)自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括)10℃有效积温、降雨量、降雨均衡

度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐演化程度、地下水

埋深、农田基本设施状况、地块形状等。

b)社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区

域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标(人均耕地、人均农用地)、农民人均收

人水平、单位土地投人资本量、单位土地投人劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地

利用规划限制、交通通达性等。

c)特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤

条件、环境条件、环境污染状况等。

具体因素指标见附录A.

4.4农用地估价成果

4.4.1农用地宗地估价成果

a)宗地估价结果报告;

b)宗地估价技术报告;

c)宗地估价附件。

4.4.2农用地基准地价评估成果

a)文字报告:主要包括农用地基准地价评估工作报告、农用地基准地价评估技术报告等;

b)墓准地价图:主要有综合及各用途农用地基准地价最终成果图、样点地价图等;

c)表格:主要包括基准地价表、基准地价修正系数表和影响因素指标说明表。

d)有关计算机软件和管理信息数据库。

4.4.3农用地征用区片价评估成果

评估成果与农用地基准地价的类似。

5农用地估价方法

5.1收益还原法

是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地

价格的一种方法。

5.1.1评估程序

a)搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;

b)测算年总收益;

c)测算年』总费用;

d)计算年纯收益;

e)确定土地还原率;

f)选用适当的公式计算农用地价格。

5.1.2年总收益的分析计算

年总收益是指待估宗地按法定用途，合理有效地利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。

确定年总收益时应根据待估农用地生产经营的方式，进行具体分析。

a)待估宗地为直接生产经营方式，用农产品年收人作为年总收益。

农产品年收人，是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收人，包括主产

品收人和副产品收人。收人的计算根据其产量和估价期日的正常市场价格进行。

b)待估宗地为租赁经营，年租金收人及保证金或押金的利息收人之和作为年总收益。

租金收人及保证金或押金的利息收人，是指农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得

的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据实际租金水平考虑评估期

TD/T1006-2003

日当地正常的市场租金水平进行分析计算;保证金或押金的利息按其数量及评估期日中国人

民银行的一年期定期存款利息率进行计算。

5.1.3年总费用的分析计算

年总费用是指待估宗地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观总费用。在确定年总

费用时应根据待估农用地生产经营活动的方式，进行具体分析。

a)待估宗地为直接生产经营方式，用农用地维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。

农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用;生产经营农副产品的费用一般

包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗费(或种子费、幼畜禽费)、

肥料费(或饲料费)、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费(或畜禽舍费)、农

具费以及有关的税款、利息等。对于投人所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。

b)待估宗地为租赁经营，用农用地租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进

行土地租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。

5.1.4求取年纯收益

土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。

对于投人所形成的固定资产，应扣除其所产生的纯收益。

如果所求取的年纯收益为负值，应根据实际生产经营状况考虑农用地的客观收益。

5.1.5土地还原率的确定

土地还原率可按下列方法确定:

a)租价比方法:即选择与评估对象处于同一地区或近邻地区，相同用途的三宗以上近期发生交易

的，且在交易类型卜与评估对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益

与其价格的比率的均值作为土地还原率。

b)安全利率加风险调整值法:即土地还原率二安全利率+风险调整值安全利率可选用同一时

期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的

灾害性天气、评估对象所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而

确定。

c)投资风险与投资收益率综合排序插人法:将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险

大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原率。

在估价实践中应根据当地农用地市场情况.选择适当的方法，确定土地还原率。

5.1.6计算收益价格

5.1.6.1计算收益价格的基本公式见公式(ll:

尸=竺·。。······························。二(1)

r

式中:

尸-—土地价格;

“—土地年纯收益;

r—土地还原率。

5.1.6.2有限年期的待估农用地价格应根据其使用年期进行年期修正

当土地纯收益每年不变土地还原率每年不变且大于。，土地使用年期为二的公式为:

(1十r)"(2)

”一-r00}1-

式中:

P,a,r含义同公式(1)

n—土地使用年期。

TD/T1006-2003

5.1.6.3土地纯收益每年有变化的，应按其变化规律采用相应的公式进行计算

5.1.7适用范围

收益还原法适用于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价格评估。采用收

益还原法进行宗地价格评估时，应以宗地为单位进行评估，即应考虑农用地收益是由宗地总面积产生

的，不能只考虑农用地收益面积。

采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与其权利状况相对应，即相应权利主体所获

得的年纯收益经还原就是该权利状况下的价格。

5.2市场比较法

是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地

的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。

5.2.1估价步骤

a)收集和选择比较交易实例;

b)建立价格可比基础;

c)进行交易情况修正;

d)进行交易期日修正;

e)进行影响因素修正;

f)进行年期修正;

9)计算t匕准价格。

5.2.2收集与选择比较交易实例

5.2.2.1比较交易实例收集与选择应遵循以下原则:

a)首选与评估对象处于同一地区的实例，次选处于近邻地区或类似地区的实例;

b)用途应相同;

c)价格类型应相同或可比;

d)成交日期与估价期日应接近，不宜超过3年;

e)应尽量为正常交易;

f)应至少选择3个可比较实例。

5.2.2.2交易实例搜集与调查的内容:

a)交易双方的情况及交易目的;

b)交易实例的状况，一般应包括宗地本身的各种自然条件、社会经济条件和特殊条件等;

c)成交价格;

d)付款方式;

e)成交日期。

5.2.3选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和

地价内涵，主要包括以下内容:

a)统一地价内涵;

b)统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清的付款方式;

c)统一采用单位面积地价，并统一面积内涵和面积单位;

d)统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇

率中间价计算。

5.2.4交易情况修正

5.2.4.1非正常交易情况的判定

交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修

正为正常交易情况下的价格。引起特殊交易行为因素一般有以下几种:

TD/T1006-2003

a)有利害关系者之间的交易;

b)急买急卖的交易;

c)受债权债务关系影响的交易;

d)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易;

e)相邻地块的合并交易;

f)特殊方式的交易;

9)交易税费非正常负担的交易;

h)有纠纷的交易。

5.2.4.2交易情况修正

在选择交易实例时，如果交易实例存在上述特殊交易情况应尽量避免选择，不得已必须采用时就需

要进行交易情况修正。

a)交易情况分析

测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地

交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，

确定修正系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。对交易税费非

正常负担的修正，应将成交价格调整为依照国家及当地有关规定，交易双方负担各自应负担的

税费额确定修正系数。

b)计算情况修正系数，计算公式为式(3):

K。二I洲I.n···························。··……(3)

式中:

K,-情况修正系数;

I,—待估农用地情况指数;

几。—交易实例农用地情况指数。

5.2.5期日修正

应将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格。具体可采用以下方法:

a)利用本地区农用地价格指数计算修正系数，计算公式见式((4):

K=/,,II·····························……(4)

式中:

K—期日修正系数;

1,—估价期日的地价指数;

I,—交易日期的地价指数。

b)利用类似农用地价格变动率确定期日修正系数(K,);

c)在无农用地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展

趋势及自己的经验积累进行判断，确定期日修正系数(K),;

d)通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互

关系模型求取期日修正系数(K,),

5.2.6影响因素修正

根据农用地价格的影响因素体系和估价对象与比较实例之间的特殊条件，确定影响因素修正体系，

并分别描述估价对象与各比较实例的各种影响因素状况，确定修正指数计算修正系数。

影响因素根据4.3条农‘用地价格影响因素”和估价对象与比较实例的具体条件确定。

影响因素状况描述应具体、明确，并尽量采用量化指标，避免采用好“”、“较好’，、较‘差”、一‘般，，等形

容词。

5.2.6.自然因素修正系数公式(见式(5)):

TD/T1006-2003

K。二r1(1,;/1b)·························……(5)

式中:

K,—自然因素的修正系数;

1,.—待估农用地i因素的指数;

1b.—交易实例i因素的指数;

。—影响因素个数。

5.2.6.2社会经济因素修正系数公式(见式((6)):

K,=n(几，/几，)·····，·····，。················……(6)

式中:

K,—社会经济因素的修正系数

I.,,lb.,n同公式(5)

5.2.6.3特殊因素修正系数公式(见式(7)):

K,=n(几/几)·····“···············‘··…·(7)

式中:

K,—特殊因素的修正系数

1。、1、，、n同公式(5)

52.7土地使用年期修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使

用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数按式((8)计算:

K,=[1一1/(1+r)0']/[1一1/(1十:)’」····。········‘·…(8)

式中:

K,—将比较实例年期修正到待估农用地使用年期的年期修正系数;

r—土地还原率;

m—待估农用地的使用年期;

n—比较实例的使用年期.

5.2.8确定待估农用地价格

比准价格的计算公式见式((9):

尸二尸bxK.XK,XK.xK.xK,XK,····.，····……(9)

式中:

P—比准价格;

尸b—交易实例价格;

K,,KK.,KKK;含义同上。

所选取的若干个交易实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算待估农用地

价格:

a)简单算术平均法;

b)加权算术平均法;

。)中位数法;

d)众数法。

52.9适用范围

市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。市场比较法除可直接用于评估农用地的价格

外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。

5.3成本逼近法

是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利

TD/T1006-2003

润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。

基本公式见式(10):

尸=E。十凡十T+R,+R2-f-R,························……(10)

式中:

尸—农用地价格;

E,—土地取得费;

E,—土地开发费;

T—税费;

R,—利息;

Rz—利润;

R,—土地增值。

5.3.1估价步骤

a)判断评估对象是否适用成本逼近法;

b)搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及待估农用地增值收益等资料;

。)通过直接或间接方式求取估价对象的土地取得费、农用地开发费及相关的税费、利息、利润;

d)确定农用地增值收益;

e)按成本逼近法公式求取待估农用地的价格;

f)确定已开发土地的修正因素，并进行修正;

B)确定待估农用地的最终地价。

5.3.2确定土地取得费

农用地取得费主要表现为取得未利用土地或中低产田时客观发生的费用。

5.3.3确定农用地开发费

农用地开发费是为使土地达到一定的农业利用条件而进行的各种投人的客观费用，如农田平整、处

理耕作层、建设农田水利设施、田间道路、田间防护林等。

根据农业生产的要求，农用地的开发程度主要应包括以下几方面:

a)通路:分通田间人行路、机耕路等情况;

b)灌溉:分上游有蓄水设施的自流灌溉、地下水灌溉、喷灌灌溉、滴灌灌溉等;

c)排水:分析能否顺畅地自然排水、有无排水沟渠等;

d)通电:考察田间耕作能否方便地使用电力;

e)土地平整:平整度应能满足农业生产的基本要求，有至少20cm的疏松土壤的耕作层。

在具体分析农用地的开发程度时，还应区分田块内外的情况，并根据各种农田基本设施的投资主体

与评估对象的产权主体的权属利益关系确定评估设定的土地开发程度，并合理确定开发费用。

5.3.4确定各项税费

主要是指取得待开发农用地和在进行农用地开发过程中所应支付的有关税费，具体项目和取费标

准按国家和当地的有关规定确定

5.35确定农用地开发利息

土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率按评估期日

的中国人民银行公布的贷款利息率来确定。

计息期间以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投人特点确定。农用地开发周期根据农用地

开发的总面积、农用地开发程度和开发难度等方面确定。

5.3.6确定农用地开发利润

利润是对农用地开发投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应

得的经济报酬。利润率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型(行业特点)和开

8

TD/T1006-2003

发周期等方面确定。

5.3.7确定农用地增值收益

农用地增值收益是指待估农用地因追加投资进行农用地开发整理，使农用地生产能力得到提高，而

引起的农用地价格的增值。农用地增值收益率根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利

用类型(行业特点)等方面确定。

5.3.8计算农用地价格

根据上述各项的计算结果，利用成本逼近法的公式计算初始农用地价格。

5.3.9对农用地价格进行年期修正

5.3.9.1若求取的是有限年期的农用地价格时，应判断是否进行年期修正。

a)年期修正公式见式(11):

尸T=尸。XK,···········。·····················……(11)

式中:

尸:—年期修正后的农用地价格;

尸。—年期修正前的农用地价格;

K—年期修正系数。

b)年期修正系数的计算公式见式(12):

K,=1一1/(1+r)"························……(12)

式中:

K,—年期修正系数;

一农用地还原率;

。—农用地使用年期。

5.3.9.2判断是否进行年期修正的标准如下:

a)当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收

益中体现，不再另行修正;

b)当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用地增值收益与成

本价格一道进行年期修正;

c)当农用地为承包、转包等农用地时，应按使用年期或剩余使用年期进行修正;

d)当评估的是农用地无限年期价格时不用进行年期修正。

5.3.10区位修正

当区位对于农用地的经营类型影响较大时，还应对农用地价格进行区位修正。

5.3.11适用范围

成本逼近法适用于经过未利用土地开发或土地整理后的农用地价格评估。

5.4剩余法

是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利

息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。

基本公式见式(13):

P=A一B一C························……(13)

式中:

尸—待估农用地的价格;

A—总开发价值或开发完成后的农用地总价格;

B—整个开发项目的开发成本;

C—开发者合理利润。

5.4.1评估步骤

TD/T1006-2003

a)调查待估农用地的基本情况;

b)确定待估农用地的最有效利用方式;

c)估计开发周期和投资进度安排;

d)估算开发完成后的农用地总价格;

e)估算开发成本和开发者合理利润;

f)确定待估农用地价格。

5.4,2估算开发完成后的农用地价格，必须根据待估农用地的最有效利用方式和当地农用地市场现状

及未来变化趋势，采用市场比较法进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式的农用地价格，也可以根

据同一市场状况采用收益还原法来确定其价格。

5.4.3开发周期和投资进度安排应参照类似的农用地开发过程进行确定。

5.4.4开发成本是项目开发期间所发生的一切费用的总和，主要包括开发建设投资成本、有关专业费

用、投资利息和税收等。

5.4.5开发项目的正常利润一般以农用地总价格或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同

一市场上类似农用地开发项目的平均利润率进行确定。

5.4.6确定待估宗地的价格

利用剩余法的基本公式求出待估宗地的价格。

5.4.7适用范围

剩余法适合新开发农用地的价格评估。

5.5评分估价法

是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估

农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用

地价格的一种估价方法。

5.5.1评估步骤

a)建立农用地价格影响因素体系;

b)制定农用地价格影响因素评分标准;

c)依据a),b)对待估宗地进行评分;

d)确定客观的农用地单位分值价格;

e)计算待估宗地价格。

55.2建立农用地价格影响因素体系

农用地价格影响因素体系建立参见附录A和附录B，由县(市)级土地行政主管部门根据当地的实

际情况制定。

5.5.3制定农用地价格影响因素评分标准

由县(市)级土地行政主管部门依据农用地价格影响因素体系制定本区域内的农用地评分表。对农

用地价格影响越大的因素，评分值越高。

自然因素和社会经济因素的得分之和最高为工。。。

当待沽农用地没有特殊因素时，特殊因素的得分为。;当有特殊因素时，可根据特殊因素对农用地

的实际影响程度对其进行评分。

5.5.4调查待估宗地的基本情况，对待估宗地进行评分

按照农用地评分表中的因素体系，逐项对待估宗地的基本情况进行调查，并确定各因素的分值。

5.5.5确定单位分值价格

农用地单位分值价格是指一定区域范围内，一定时期，农用地得分与农用地价格进行转换的价格。

由县(市)级土地行政主管部门确定该县统一的农用地单位分值价格。农用地单位分值价格可用农用地

市场价格资料进行回归求取。农用地单位分值价格每6年更新一次。

TD/T1006-2003

农用地单位分值价格的回归模型有两种类型:

a)Pe=CXS·······················································································……(14)

式中:

pa—农用地价格;

C-农用地单位分值价格;

5—农用地总得分。

b)Pa=A·Sc······················································································……(15)

式中:

尸。、C、5含义同上;

A为回归系数。

县(市)级土地行政主管部门根据本县的实际情况，从以上两种回归模型中选取一种，求取农用地单

位分值价格。

5.5.6待估宗地价格计算

选择适当的公式计算待估宗地的价格。

农用地价格的计算公式见式(16);

P=CXS或P=AXS`························……(16)

式中:

尸—待估农用地价格;

C一农用地单位分值价格;

S—待估农用地的总得分;

A—回归系数。

5.5.7对农用地价格进行年期修正

若求取的是有限年期的农用地价格时，需进行年期修正。

a)年期修正同公式(11);

b)年期修正系数同公式(12),

5.5.8适用范围

评分估价法适用于所有农用地价格评估，特别适用于成片农用地价格评估，但前提是必须先确定农

用地单位分值价格。

5.6基准地价修正法

5.6.1系数修正法

5.6.1.1墓准地价系数修正法的公式(见式(17))

尸=尸。X(1士BK)XK,XK,························……(17)

式中:

P—待估农用地价格;

尸。—基准地价;

EK—宗地地价影响因素修正系数和;

K,—交易期日修正系数;

K,—年期修正系数。

5.6.1.2评估步骤

a)搜集有关基准地价资料:包括基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价

影响因素资料等;

b)确定待估宗地所处级别及基准地价:根据当地农用地基准地价评估报告、基准地价图和有关

基准地价批文，确定待估宗地所处级别及基准地价，并说明基准地价内涵;

11

TD/T1006-2003

c)分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表:按照影响因素指标说

明表中的影响因素体系调查待估宗地的各影响因素状况，并对各因素状况进行准确描述;

d)依据影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数:根据各影响因素状况，按照影响因素

指标说明表中的划分标准确定各因素的级别标准，并查对修正系数表确定修正系数，按式

(18)计算系数和:

FK=K,+K:十K,+……十K}·······················……(18)

式中:

FK—宗地地价影响因素修正系数和，

KK_K.—分别为待估宗地第1,2n因素的修正系数;

e)期日修正:待估宗地的估价期日与基准地价的评估期日若不相同，则需根据地价的变化程度进

行期日修正;

f)年期修正:当待估农用地土地使用年期为有限年期时，应进行年期修正;

B)计算待估农用地价格:在确定好各修正系数后，采用公式(17)计算待估农用地价格。

5.6.2定级指数模型评估法

是利用基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其

代人模型，测算出待估农用地价格的方法。

5.6.2.1评估步骤和方法

a)搜集有关基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等;

b)确定待估农用地级别、基准地价及适用模型;

c)调查分析确定待估农用地定级指数;

d)将定级指数代人模型，计算待估农用地价格;

e)对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。

5.63墓准地块法

采用基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过

比较修正评估出待估农用地价格的方法。

评估步骤和方法同市场比较法。

5.6.4适用范围

利用基准地价成果评估宗地价适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。

6农用地宗地估价

61估价程序

农用地宗地估价的具体程序为:

a)接受估价委托;

b)明确估价基本事项;

c)拟订估价作业计划;

d)估价资料的收集与整理;

e)实地查勘待估农用地;

f)选定估价方法，试算宗地价格;

9)分析调整试算宗地价格，确定估价结果;

h)撰写估价报告书;

i)估价报告提交、备案及估价资料分类归档

6.2明确估价基本事项

a)确定估价对象:确定待估宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等;

12

TD/T1006-2003

b)确定估价目的:要有明确的估价目的;

c)确定估价期日:要确定某一估价期日;

d)确定估价作业日期;

e)其他有关事项。

6.3拟订估价作业计划

估价作业计划主要应包括下列内容:

a)确定估价项目性质和工作量;

b)拟调查搜集的资料及其来源渠道;

c)拟采用的估价技术路线和估价方法;

d)预计所需的时间;

e)拟订作业的步骤、作业进度和成果组成。

6.4估价资料收集与整理

6.4.1宗地估价资料收集

6.4.1.1区域自然条件及社会经济发展状况

收集待估农用地所在区域的自然条件及社会经济发展总体状况资料，区域自然条件资料主要包括

光、温、水、土及地形地貌等;社会经济发展状况资料包括区域土地资源状况、产业政策、区域社会经济发

展水平、土地市场状况、现代化农用技术水平等。

6.4.1.2土地利用状况

收集待估农用地有关位置、用途、四至、土地面积、土地形状、土地等级、地上附着物状况、地籍资

料等。

6.4.1.3土地权利状况资料

收集待估农用地有关土地权利状况资料，如他项权利资料。

6.4.1.4土地等级状况

收集有关待估农用地的等别和级别资料。

6.4.1.5地价影响因素资料

收集影响待估农用地价格的有关自然因素、社会经济因素和特殊因素资料。

6.4.1.6交易实例资料

收集交易实例农用地的资料，包括其位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年限、

交易条件、影响地价的因素、土地价格等。

6.4.1.7收益资料

收集待估农用地的农产品收人或年租金收人资料。

6.4.1.8成本费用资料

收集农用地的开发成本及生产费用(农用地维护费、种苗费、肥料费、人工费、蓄工费、机工费、农药

费、水电费、农舍费、工具费)等方面的资料。

6.4.1.9基准地价资料

收集基准地价报告、基准地价图、宗地地价修正体系及有关各种地价影响因素资料。

6.4.1.10参数数据

收集有关借贷利息率、税率、利润率、还原利率、农用地单位分值价格等参数资料。

6.4.1.11其他资料

a)有关经济指数及农用地价格变动指数;

b)农用地利用的政策法规、条例、规定;

c)农用地利用规划等有关资料。

5.4.2宗地估价资料整理

13

TD/T1006-2003

6.4.2.1宗地估价资科核买与剔除

用于农用地估价的资料数据必须严格核实，来源可靠，无显著异常.对明显不合要求的和特殊极值

应予以剔除。

6.4.2.2宗地估价资料整理

a)对现有资料进行初步整理，并判断是否满足本次估价的农用地宗地的要求，并记录所缺资料，

以便补充调查和收集;

b)对不全、不可靠的现有资料作好记录，以便补充资料和收集;

c)对现有资料数据要妥善保管，并存人档案。

6.5实地查勘待估农用地

估价人员必须到估价对象现场，查勘估价对象的位2t、田块平整、周围环境、农作物长势等，并对事

先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，

以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等，

6.6选定估价方法，试算宗地价格

估价方法应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况选定。对同一估价对象须选用

两种以上的估价方法进行估价。

6.7确定估价结果

根据待估宗地情况及各种方法的评估结果，选用以下方法确定最终估价结果:

a)简单算术平均法;

b)加权算术平均法;

c)综合分析法。

6.8撰写估价报告

宗地估价报告书包括估价结果报告和估价技术报告，估价人员应按估价报告的规范格式撰写估价

报告。估价报告规范格式见附录D.

6.9估价报告提交、备案及估价资料分类归档

估价报告完成后，应及时提交给委托方，按规定送主管部门备案，并对所用估价资料和宗地估价报

告书进行分类整理和归档保管，以备查用。

7不同利用类型的农用地宗地估价

7.1耕地地价的评估

7.1.1耕地地价的影响因素

7.1.1.1水田地价的影响因素

根据本规程4.3条所确定的因素体系并结合水田的利用性质确定水田的地价影响因素。在确定水

田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。

7.1.1.2早地地价的影响因素

根据本规程4.3条所确定的因素体系并结合旱地的利用性质确定旱地的地价影响因素。在确定旱

地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。

7.1.2耕地地价的评估方法

耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基

准地价修正法等;如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法;如果是待开发的耕地，可采用剩余法.

7.1.3耕地地价评估的技术要点