DB3205/T 1105-2023 房屋安全鉴定服务规范

ICS91040

CCSP36

DB3205

苏州市地方标准

DB3205/T1105—2024

房屋安全鉴定服务规范

Servicenormsforappraisalofbuildings

2024-02-21发布2024-02-27实施

苏州市市场监督管理局发布

DB3205/T1105—2024

目次

前言..................................................................................II

引言.................................................................................III

1范围................................................................................1

2规范性引用文件......................................................................1

3术语和定义..........................................................................2

4服务分类与内容......................................................................3

5服务基本要求........................................................................3

5.1鉴定机构要求..................................................................3

5.2鉴定服务人员..................................................................3

5.3鉴定服务仪器、设备............................................................4

5.4鉴定机构管理制度..............................................................4

6服务提供............................................................................4

6.1鉴定检测......................................................................4

6.2报告编撰.....................................................................10

6.3BIM建模......................................................................14

7监督评价投诉处理与改进.............................................................17

7.1监督.........................................................................17

7.2评价.........................................................................17

7.3投诉处理.....................................................................17

7.4改进.........................................................................18

7.5考核.........................................................................18

附录A（资料性）鉴定管理系统.........................................................19

附录B（资料性）BIM交付模型样例.....................................................22

附录C（资料性）BIM模型审查用表.....................................................30

附录D（资料性）服务对象评价表.......................................................32

I

DB3205/T1105—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规

定起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由苏州市住房和城乡建设局提出并归口。

本文件起草单位：苏州市房屋安全鉴定管理处、苏州科技大学、苏州市建设工程质量检测中心有限

公司、苏州苏房房屋安全鉴定中心有限责任公司、苏州恒信建设技术开发检测有限公司、江苏方建质量

鉴定检测有限公司、苏州方正工程技术开发检测有限公司、苏州中正工程检测有限公司、昆山市建设工

程质量检测中心、苏州智在云数据科技有限公司、苏州智威达建筑科技有限公司、苏州达康建筑科技有

限公司。

本文件主要起草人：谢锋、崔云、陈淼、李少冲、沈熙成、唐柏鉴、朱永顺、王彦军、胡佳梁、张

涛、唐国才、刘鹏越、邹旭晖、王嵩林、周航、王鹏飞、余双、陈志远、刘雨。

II

DB3205/T1105—2024

引言

为了在房屋安全鉴定工作中贯彻执行国家的技术经济政策，加强房屋安全鉴定管理，规范房屋安全

鉴定流程，进一步提高房屋鉴定工作技术水平，并大力推进全市建筑信息模型技术集成应用，加强建筑

信息模型技术在房屋安全鉴定中的应用，进一步提升房屋安全鉴定工作的信息化水平，规范房屋安全鉴

定项目建筑信息模型技术应用工作流程、技术标准和成果交付质量，制定本文件。

III

DB3205/T1105—2024

房屋安全鉴定服务规范

1范围

本文件规定了房屋安全鉴定的服务分类与内容、服务基本要求、服务提供、监督评价投诉处理与改

进的要求。

本文件适用于房屋安全鉴定机构开展安全鉴定工作的管理和服务。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T19038顾客满意测评模型和方法指南

GB/T19039顾客满意测评通则

GB/T21144混凝土实心砖

GB/T50001房屋建筑制图统一标准

GB50009建筑结构荷载规范

GB/T50104建筑制图标准

GB/T50105建筑结构制图标准

GB50144工业建筑可靠性鉴定标准

GB50292民用建筑可靠性鉴定标准

GB/T50315砌体工程现场检测技术标准

GB/T50329木结构试验方法标准

GB/T50344建筑结构检测技术标准

GB/T50621钢结构现场检测技术标准

GB/T50784混凝土结构现场检测技术标准

GB/T51301建筑信息模型设计交付标准

GB55001工程结构通用规范

GB55021既有建筑鉴定与加固通用规范

CH/Z3017-2015地面三维激光扫描作业技术规程

JGJ8建筑变形测量规范

JGJ/T23回弹法检测混凝土抗压强度技术规程

JGJ125危险房屋鉴定标准

JGJ/T136贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规程

JGJ/T152混凝土中钢筋检测技术标准

JGJ/T294高强混凝土强度检测技术规程

JGJ/T384钻芯法检测混凝土强度技术规程

JGJ/T411冲击回波法检验混凝土缺陷技术规程

1

DB3205/T1105—2024

JGJ/T448建筑工程设计信息模型制图标准

JGJ/T488木结构现场检测技术标准

DGJ32/TJ18建筑物沉降、垂直度检测技术规程

DGJ32/TJ114回弹法检测砌体中砖抗压强度技术规程

DB32/T4116里氏硬度计现场检测结构钢抗拉强度技术规程

T/CECS02超声回弹综合法检测混凝土抗压强度技术规程

CECS69拔出法检测混凝土强度技术规程

CECS293房屋裂缝检测与处理技术规程

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

既有房屋existingbuilding

已建成且已投入使用的房屋。

3.2

鉴定机构appraisalinstitution

持有鉴定专用章的，从事既有房屋安全鉴定业务的法人或其他组织。

3.3

安全性鉴定appraisalofsafety

对既有房屋的结构承载力和结构整体稳定性所进行的调查、检测、验算、分析和评定等一系列活动。

3.4

危险性鉴定appraisalofdanger

旨在判定被鉴定房屋的危险性程度的一组工作活动。

3.5

鉴定委托（协议）书appraisalauthorization(agreement)letter

鉴定机构（3.2）在受理房屋鉴定委托时，与委托方在协商一致的基础上签订的协议书。

3.6

检测鉴定方案testingandappraisalplan

鉴定机构根据已受理的委托鉴定事项，专门编制的检测鉴定工作实施计划书。

3.7

属地备案putonrecord

鉴定机构出具的鉴定文书及相关材料应通过鉴定房屋所在地的县级市（区）住建部门使用苏州市房

屋安全鉴定管理信息系统完成备案。

3.8

房屋安全鉴定管理信息系统buildingappraisalmanagementsystem

由主管部门建设管理，利用计算机硬件、软件、网络通信设备等技术，对房屋鉴定信息的收集、存

储、应用、更新的全流程管理系统。

3.9

建筑信息模型buildinginformationmodel(BIM)

在建设工程及设施全生命期内，对其物理和功能特性进行数字化表达，并依此设计、施工和运营的

过程和结果的总称。

3.10

2

DB3205/T1105—2024

建筑信息模型软件BIMsoftware

对建筑信息模型进行创建、使用、管理的软件。

注：BIM软件。

3.11

模型单元modelunit

建筑信息模型中承载建筑信息的实体及其相关属性的集合。

注：工程对象的数字化表达。

3.12

几何信息geometricalinformation

建筑信息模型内部和外部空间结构的几何表示。

注：主要包括平面图及立面图。

3.13

非几何信息Non-geometricinformation

除几何信息（3.12）之外的所有信息的集合。

注：可包括经济技术相关指标及数据。

3.14

三维激光扫描3Dlaserscanning

利用专业激光扫描仪，对被测目标进行快速扫描得到大量点云数据，通过后期软件处理，获得目标

在给定坐标系下的三维坐标，并可生成各种图形和数字模型的技术。

4服务分类与内容

4.1服务分类

既有房屋安全鉴定类型包括安全性鉴定和危险性鉴定，对安全性鉴定的要求应执行GB50144和GB

50292；对危险性鉴定的要求应执行JGJ125。

4.2服务内容

鉴定服务提供包括：

——鉴定检测服务；

——报告编撰服务。

5服务基本要求

5.1鉴定机构要求

5.1.1鉴定机构应符合国家相关法律法规的要求。

5.1.2鉴定机构具有开展房屋安全鉴定业务的在职专业技术人员应不少于12人，其中建筑工程类专业

的中级及以上职称人员应不少于6名，高级职称人员应不少于3名，国家注册结构工程师应不少于1

名。鉴定技术负责人应为一级注册结构工程师。

5.2鉴定服务人员

5.2.1鉴定服务人员应具备相关建筑工程类专业知识和技术能力。

5.2.2鉴定服务人员应具备建筑工程类专业专科及以上学历。

5.2.3鉴定服务应设立项目负责人，项目负责人原则上应由具备中级及以上技术职称的专业人员担任，

3

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鉴定项目应至少有2名鉴定人员参加。其中至少一人应具备建筑工程类专业中级及以上职称或注册结构

工程师执业资格。

5.2.4鉴定服务人员应遵循科学、客观、独立、公正原则进行鉴定工作，遵守职业道德和执业纪律，

执行有关的标准、技术文件要求，对工作质量及鉴定报告内容及结果负责，承担相应责任。

5.2.5安全鉴定报告应由现场项目负责人或主要鉴定服务人员编制，经校对、审核，应按照相关规定

由一级注册结构工程师审批后，在系统中申报。

5.2.6现场鉴定检测应符合下列要求：

a）鉴定服务人员进入施工现场，应按照规定佩戴安全帽；

b）鉴定服务人员进入施工现场，宜穿公司统一工作服；

c）鉴定服务人员进入施工现场，不应穿拖鞋、凉鞋、裙子、高跟鞋，辫子、长发应盘在安全帽内。

5.2.7鉴定服务人员在房屋安全鉴定报告正式出具前，不应擅自对外发布鉴定结果，也不应通过任何

方式向任何利益相关人员透露检测数据和鉴定结果。

5.3鉴定服务仪器、设备

5.3.1鉴定机构应具有开展房屋安全鉴定业务必要的专业检测设备、正版结构计算分析软件和实验场

所等。

5.3.2鉴定机构仪器、设备应能正常使用并定期维护。

5.4鉴定机构管理制度

5.4.1鉴定机构应具有健全的房屋安全鉴定管理制度、责任制度、档案管理制度、完备的技术管理和

质量管理体系。

5.4.2鉴定机构应对检测设备登记造册，专人管理，检测设备需经法定计量部门校准或检定，确保检

测设备的有效使用。

5.4.3鉴定机构及鉴定服务人员应对其出具的房屋安全检测鉴定报告的真实性和准确性负责。结构计

算书由一级注册结构工程师签章；涉及结构实体检测的，应当经过相应资质认定机构出具实体检测报告；

涉及补充岩土工程勘察的，应由具备相应资质的勘察单位出具勘察报告。

5.4.4鉴定机构完成鉴定工作后，应将房屋安全鉴定报告及相关资料扫描后上传房屋安全鉴定管理信

息系统（附录A），取得属地备案后出具的房屋安全鉴定报告和鉴定报告概览表应及时交付委托方。

5.4.5鉴定机构应建立鉴定项目档案。

5.4.6鉴定机构应建立符合国家相关规定的档案管理制度，专人负责长期管理，保证检测数据、原始

资料的可追溯性。

5.4.7鉴定机构应建立鉴定档案查阅制度，查阅和复制鉴定档案应经鉴定机构负责人批准，并办理相

关登记手续。

6服务提供

6.1鉴定检测

6.1.1受理或接受委托

6.1.1.1按照相关文件的规定，有下列情形之一的，应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定：

a）超过房屋设计使用年限，需要继续使用的；

b）遭受地面沉陷、地震、台风、洪涝等重大自然灾害损坏，或者因火灾、爆炸等事故造成一定区

域内房屋受损，需要继续使用的；

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c）无建设工程质量监督手续已投入使用，未确定其安全性的；

d）在房屋上增设大型广告牌、水箱、水池、铁塔、花园、游泳池、太阳能光伏发电系统等设施设

备的；

e）因施工、堆物、撞击等行为，导致房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象，需要继续使用的；

f）公共场所房屋超过房屋设计使用年限一半或者改变原设计用途影响公共安全，并且五年内未做

房屋安全鉴定的；

g）受到工程施工影响的房屋，应在施工前对房屋进行初始检测鉴定，施工中对房屋的沉降、倾斜、

裂缝等变形损伤情况进行跟踪监测，施工结束至周边影响范围内房屋变形趋于稳定后，进行复

核检测鉴定；

h）在农村宅基地上自建的房屋用于出租、改变用途，并且涉及公共安全的；

i）其他依法应当进行房屋安全鉴定的。

6.1.1.2鉴定机构受理委托应符合相关要求：

a）鉴定机构收到委托，应对委托的鉴定事项用途进行核查，对属于本机构鉴定业务范围，委托鉴

定事项的用途和鉴定要求合法，提供的鉴定材料真实、完整、充分的鉴定委托，应予以受理。

对提供的鉴定材料不完整、不充分的，鉴定机构应要求委托方补全；委托方补全的，应予以受

理；

b）具有下列情形之一的鉴定委托，鉴定机构不应受理：

·委托鉴定事项超出本机构鉴定业务范围的；

·鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

·鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的；

·鉴定要求不符合相关鉴定技术标准规范的；

·鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的；

·其他不符合法律、法规、规章规定情形的；

c）鉴定机构对不予受理的鉴定委托，应向委托方说明理由，退还其提供的鉴定材料；

d）具有有效产权证的房屋，鉴定结论不应超过产权证范围；

e）无证房屋安全鉴定受理包括：一是各行政机关、事业单位的房屋应提供上级主管部门出具的证

明材料；二是村镇房屋应提供乡镇人民政府出具的证明材料，证明材料应明确委托鉴定的房屋

不属于违章建筑；

f）补办产证类房屋鉴定的条件和要求：国有存量房屋补办产权证的应提供市、县级市（区）政府

或市、县级市（区）资规部门出具的证明材料。鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告应明确房屋

的安全性等级并注明仅限于补办房屋产权证使用；

g）鉴定机构开展轨交建设或深基坑施工等受工程施工影响类周边房屋安全鉴定时，特别是涉及信

访事件的项目，应提前向属地住建部门报告，鉴定服务应严格按照相关文件执行，应做到科学

公正，按规合理选用鉴定标准并出具房屋安全检测鉴定报告；

h）鉴定对象可是房屋整体、相对独立的鉴定单元或结构构件。当仅对房屋的局部进行安全性鉴定

时，应根据结构体系的构成情况和实际需要，仅进行至某一层次。与鉴定范围相关联的其他区

域应进行使用安全检查，包括：结构体系，结构拆改，影响承载功能的构件变形和损伤，使用

功能及荷载、作用情况，基本尺寸复核，设计图纸核对等，做到整体全局把控；

i）房屋的目标使用年限，根据其使用历史、当前安全状况和今后维修使用计划，应由委托方和鉴

定方共同商定，但不应低于剩余设计工作年限。

6.1.1.3委托方应提供以下资料，并对其真实性负责：

a）安全性检测鉴定委托书或危险性鉴定委托书；

b）房屋的权属证明或其他相关证明材料；

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DB3205/T1105—2024

c）委托方的有效证件；

d）房屋的勘察、设计施工及使用过程中的相关文件、资料；涉及结构拆改或加固的项目，提供加

固设计文件、验收资料；施工对相邻房屋影响的鉴定项目应提供相关工程资料；

e）鉴定工作需要的其他材料。

6.1.2现场踏勘

鉴定工作前应进行资料和现场调查，内容包括：

a）资料调查：

·收集并查阅设计、施工资料，如竣工图、质量验收文件（包括隐蔽工程验收记录）、施工图、

施工及施工变更记录、结构计算书、设计变更记录、岩土工程勘察报告；

·收集房屋使用期间的维修记录、历次加固改造图纸等。

b）现场调查：

·调查房屋使用期间修缮、加固、改造、使用功能改变以及受灾等情况；

·图纸资料完整的房屋，对房屋结构体系、平面布置等是否与图纸一致进行核查；

·调查房屋使用环境、结构荷载等实际情况；

·向有关人员了解房屋相关资料和现场调查未能显现的问题。

c）初步调查内容见GB50292附录A。

6.1.3出具检测鉴定方案

6.1.3.1鉴定人在初步调查的基础上，根据鉴定范围和目的编制检测鉴定方案，应包括下列内容：

a）房屋概况：房屋位置、房屋用途、建造年代、结构类型、层数、建筑面积、抗震设防等级、周

边环境条件、改扩建与修缮历史、装修拆改及加固情况，以及相关设计、施工、监理单位等信

息；

b）鉴定范围和目的；

c）检测鉴定标准；

d）检测项目、选用的检测方法和检测抽样数量、仪器设备；

e）调查和检测的进度安排；

f）需由委托方提供的必要的工作条件及准备工作；

g）检测鉴定中的安全保障及环保措施等要求；

h）其他。

6.1.3.2鉴定检测应包括下列内容：

a）结构体系检查和结构构件尺寸检测；

b）材料力学性能检测；

c）结构损伤检测；

d）房屋及构件变形测量；

e）既有房屋结构实体质量检测；

f）构造及连接措施检测；

g）其他。

6.1.3.3检测抽样方案应包括下列内容：

a）当档案资料完整、齐全，资料有明确说明且无怀疑时，可仅进行校核性检测或验证性检测；当

符合原设计要求时，可采用原设计资料给出的结果；

b）当缺少资料或资料有怀疑时，应进行现场详细检测，详细检测应满足下列规定：

·结构和构件几何尺寸检测，采用GB/T50344-2019第3.3.10条规定的计数检测抽样方法；

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·构件材料强度等性能检测，采用GB/T50344-2019第3.3.11条规定的计量检测抽样要求。

c）民用建筑中当检查一种构件的材料由于与时间有关的环境效应或其他均匀作用的因素引起性

能变化时，可采用GB50292第5.1.5条规定的计量检测抽样要求；

d）下列情况可对单个或部分构件进行检测，但其检测结论不得扩大到未检测的构件或范围：

·委托方指定检测对象或范围；

·因环境侵蚀或火灾、爆炸及人为因素等造成部分构件损伤。

6.1.4详细调查与检测

6.1.4.1详细调查

6.1.4.1.1详细调查应按地基基础、上部承重结构和围护结构三个部分，对鉴定房屋进行逐层、逐间、

逐项检查；调查顺序为由外向内、由下向上（包括室外屋面）进行。

6.1.4.1.2对于图纸资料完整的项目，应核查结构布置、轴网尺寸、构件尺寸等是否与图纸资料一致。

6.1.4.1.3对于图纸资料不完整或缺失的项目，应对其结构体系、结构布置、轴网尺寸、构件尺寸、

钢筋配置、节点连接、构造等进行重点检查检测，并绘制房屋相关现状图：

a）房屋建筑图纸资料不齐全或缺失时，应根据房屋的现状对房屋进行现场测量，并绘制建筑平面

图，必要时可绘制建筑立面图、剖面图和细部大样图等。建筑平面图一般包括建筑物的总长、

总宽、内部布置如各房间的使用功能、入口、走道、楼梯位置等、朝向；平面定位轴线应标注

在主要承重构件如墙柱等位置；每层平面图应注明相对标高等；

b）房屋结构图纸资料不齐全或缺失时，应根据房屋结构现状对房屋的结构进行现场测量并绘制结

构平面图，一般包括结构构件平面布置如每层梁、柱定位轴线等、构件类别、构件截面形状和

尺寸、主要构件配筋和构造措施如圈梁、构造柱等，必要时应绘制节点大样图。

6.1.4.1.4地基基础调查应完成下列工作：

a）查阅岩土工程勘察报告、设计文件及竣工资料，调查房屋实际使用荷载，地基基础变形及稳定

情况，上部结构倾斜、扭曲、开裂，地下室和管线等情况。应重点调查地基变形及其在上部结

构中的反应，根据沉降观测数据和上部结构状态判断基础工况；

b）通过调查确定地基的岩土性能标准值和地基承载力特征值时，应根据调查和补充勘察结果，按

国家现行规范标准的相关规定及原设计综合确定；

c）基础的种类和材料性能可通过查阅图纸资料确定；当资料不全或存疑时，可采用局部开挖基础

检测，查明基础类型、尺寸、埋深，检测材料强度及基础变形、开裂、腐蚀和损伤等情况。

6.1.4.1.5上部结构调查应完成下列工作：

a）调查现有结构体系完整性、结构拆改、增大使用荷载等情况，梳理已发现的问题，掌握主要的

结构损伤情况，听取有关知情人员的介绍等，并做好调查记录，必要时经相关人员确认签字；

b）对结构体系及其整体性的调查，应包括结构平面布置、竖向和水平向承重构件布置、结构抗侧

力作用体系（包括支撑系统）、抗侧力构件平面布置的对称性、竖向抗侧力构件的连续性、连

接构造等；对砌体结构的调查，还应包括圈梁和构造柱体系等。调查时应注意以下几种情况：

·砖混结构房屋：重点检查结构的整体性，布置的合理性，传力路径的正确性，详细调查承重

结构拆改、改扩建、插层或加层情况；

·混合结构房屋：首先检查结构的整体性，布置的合理性，支撑体系的完整性，传力路径的正

确性，详细调查结构拆改状况。其次，对砌体结构构件应检查墙体裂缝和纵横墙交界处裂缝

情况，对木屋架等木结构构件应检查节点连接、构造缺陷、腐朽、虫蛀以及木材缺陷等，对

钢屋架等钢结构构件应检查连接节点形式，焊缝、螺栓、支撑杆件等损坏情况，屋架挠度和

侧向倾斜等偏差情况，对混凝土构件应检查裂缝和钢筋锈蚀状况；

7

DB3205/T1105—2024

·内框架和底层框架房屋：首先调查清楚结构形式，传力途径，竖向受力构件的材料性质等。

其次查明承重墙体和柱的拆改状况；

·多层钢筋混凝土房屋：早期建成的钢筋混凝土房屋主要为单向框架结构，该结构一般为横向

框架与纵向墙体共同承重，应查明纵向墙体的构造连接情况；

·排架或门式刚架厂房：现场应检查支撑系统的完整性，连接节点和构件的腐蚀（锈蚀）情况，

核对吊车等设备荷载与设计图纸的一致性等。

c）对结构构件及其连接的调查，应包括材料强度、结构构件几何参数、稳定性、抗裂性、延性与

刚度，预埋件以及紧固件与构件、结构构件间的连接等；

d）对结构荷载的调查，主要是核查结构上的实际荷载，并与设计荷载核对，设计资料缺失情况下，

按实际情况对承载力进行复核验算；

e）对结构缺陷（结构拆改情况）、损伤和腐蚀的详细调查，应包括材料和施工缺陷、施工偏差、

构件及其连接、节点的裂缝、损伤和腐蚀（包括钢筋和钢构件的锈蚀，砌块和砂浆