DB44/T 2503-2024 村镇工业集聚区升级改造工作指南

ICS01.120

CCSA00

44

广东省地方标准

DB44/T2503—2024

村镇工业集聚区升级改造工作指南

Guidelinesforupgradingandreconstructionofruralindustrialagglomerationareas

2024-05-08发布2024-08-08实施

广东省市场监督管理局发布

DB44/T2503—2024

目次

前言……………………………Ⅱ

1范围……………………………1

2规范性引用文件………………1

3术语和定义……………………1

4基本原则………………………2

5改造类型及模式………………2

6项目实施………………………3

7工作保障………………………5

附录A（资料性）常见改造模式……………7

附录B（资料性）项目实施工作流程图……………………10

参考文献………………………11

I

DB44/T2503—2024

前言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定

起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由广东省自然资源厅提出、归口并组织实施。

本文件起草单位：佛山市顺德区质量技术监督标准与编码所、佛山市顺德区市场监督管理局、佛山

市城市规划设计研究院、广东省中山市质量技术监督标准与编码所、中山市村镇低效工业园改造升级工

作指挥部办公室、佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室。

本文件主要起草人：郭天宇、李健、何月、卢炳合、蔡立玞、李海燕、梁雄飞、何继红、张兆有、

万雨龙、臧兴杰、杨柳慧、李春、侯军霞、王芳、谭玺、朱苑芸、辛彩红、梁艳玲、黄钜枝、李彦德、

胡瑞恩、郑岚。

II

DB44/T2503—2024

村镇工业集聚区升级改造工作指南

1范围

本文件提供了村镇工业集聚区升级改造工作的基本原则、改造类型及模式、项目实施和工作保障方

面的指导和建议。

本文件适用于村镇工业集聚区升级改造（以下简称“村改”）工作。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，

仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本

文件。

GB/T4754国民经济行业分类

GB15618土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（试行）

GB/T19231土地基本术语

GB/T21010土地利用现状分类

CJJ82园林绿化工程施工及验收规范

JGJ147建筑拆除工程安全技术规范

TD/T1036土地复垦质量控制标准

3术语和定义

GB/T19231界定的术语和定义适用于本文件。

村镇工业集聚区ruralindustrialagglomerationarea

面积在2公顷以上的成片村镇工业园区或工业用地连片区域。

农村集体经济组织ruralcollectiveeconomicorganization

原人民公社、生产大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的，包括经济联合总社、经济联合

社、经济合作社和股份合作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等的合作经济组织。

工改工industrialtoindustriallandreuse

现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为工业的方式。

工改商industrialtocommerciallandreuse

现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为商服的方式。

工改居industrialtoresidentiallandreuse

现状为工业用地，改造后地块规划主导用途为居住的方式。

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全面改造totalreconstruction

以整体拆除重建方式对村镇工业集聚区用地进行再开发，或者对村镇工业集聚区用地实施生态修

复、土地复垦等的改造提升。

微改造microreconstruction

在维持现状建设格局基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施等方式对村镇工业

集聚区地进行综合整治的改造提升。

混合改造mixedreconstruction

全面改造和微改造相结合的类型。

工业用地“标准地”“constructionlandwithregulatorystandards”forindustrialuse

根据不同行业分类，在供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩均税收、就业贡献、研发经

费投入强度等控制指标，并结合区域评估结果和规划要求，在同一区域内按照统一的标准进行供应和监

管的国有工业用地。

4基本原则

政府引导、市场运作

加强政府在目标任务制定、政策体系构建、工作管理组织、资源协调配置等方面的统筹作用，充分

调动各级国有资本和社会资本，实施统一连片规划。处理好政府和市场的关系，激发企业和市场活力，

充分发挥市场动力和潜力，鼓励市场主体以多种形式参与村改工作。

因地制宜、分类提升

根据工业园区自身的社会、经济、生态环境以及自然条件等特点，合理确定村镇工业集聚区改造提

升的目标和任务，结合当地实际采取“一区（园）一策”进行分类提升。

权益为重、利益平衡

建立合理利益分配机制，制定搬迁补偿及补助办法，充分保障权益主体的合法权益。统筹生存利益、

经济利益、环境利益、社会利益等利益关系，建立以“工改工”为主，辅以“工改商”“工改居”、复

垦复绿等类型的利益平衡方式。

规划统筹、赋能发展

以国土空间总体规划为基础，坚持“工改工”为主，优化村镇工业集聚区布局，为产业发展提供高

质量的空间载体。

5改造类型及模式

改造类型包括全面改造、微改造和混合改造。

按参与主体角色定位和作用的不同，常见改造模式见附录A。

可根据实际情况选取合适的改造模式，也可创新采用其他改造模式。

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6项目实施

工作流程

工作流程一般包括：摸底调查、综合评估、项目方案、土地前期整理、土地前期开发、土地供应、

工业园区建设和运营、招商引资和复垦复绿，其中招商引资环节可贯穿全流程，具体见附录B。

工作内容

6.2.1摸底调查

6.2.1.1深入改造项目实地调查，了解园区的详细情况，包括但不限于园区边界与面积、地理环境、

土地性质、土地权属、历史遗留问题、土地利用情况、土壤污染调查情况、企业规模、产业集群情况、

企业租赁方式及租期长短、村集体当前收益等。

6.2.1.2详细了解政府、土地权利人、园区企业和市场的意愿。

6.2.1.3对各项政策进行宣讲；针对不同对象，采取多种方式进行。

6.2.2综合评估

宜引进具有资质的第三方评估机构，开展社会风险、环境影响、安全、交通影响和补偿安置等评估。

鼓励开展区域评估。

6.2.3项目方案

6.2.3.1编制方案

编制项目方案，内容可包括以下部分：

a)改造地块基本情况，包括：总体情况、土地现状情况、标图入库情况、规划情况；

b)改造意愿及补偿安置情况，包括：改造意愿情况、补偿安置情况、开展社会稳定风险评估情况；

c)改造主体及拟改造计划；

d)需办理的规划及用地手续：包括需办理的规划手续、需办理的用地手续；

e)资金筹措；

f)开发时序；

g)实施监督；

h)其他。

6.2.3.2意见征询

6.2.3.2.1征询自然资源、生态环境、住房和城乡建设等相关部门意见。

6.2.3.2.2征询相关权利人意见。项目方案中涉及农村集体资产处置的内容，按农村集体经济组织的

章程和法律法规、规章、政策的要求进行表决，表决结果报所属主管部门备案。

6.2.3.2.3组织专家进行项目方案评审。

6.2.3.3方案审批

根据改造项目所在行政区域的规定，报政府审批。

6.2.3.4信息披露

对审批结果进行依法公开。

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6.2.3.5方案调整

项目推进过程中如涉及项目方案批复文件延期、实施主体变更或对项目推进造成实质影响的其他

内容变化的，向原审批机构申请变更。

6.2.4土地前期整理

6.2.4.1连片开发

可通过土地整合归宗、置换或土地回收公开出让等方式，实现土地成片连片开发和节约集约利用。

6.2.4.2补偿安置

与涉及土地整理的农村集体经济组织、企业、村民或者其他权属人协商、听取意见，给予合理补偿

并妥善安置，支付土地征收补偿、厂房搬迁补偿和租约清退补偿等，补偿可采用物业补偿、货币补偿或

两者相结合的方式。

6.2.4.3地上物清拆

地上物清拆按JGJ147的规定进行。

6.2.5土地前期开发

6.2.5.1土壤修复

经调查评估需要实施土壤污染风险管控、修复的土地，由相关责任主体负责组织实施修复。未经治

理修复或者治理修复不符合相关标准的，不作为住宅、公共管理与公共服务用地。

6.2.5.2土地通平

按协议要求完成土地通平。

6.2.5.3完善用地手续

依法完善建设用地手续。

6.2.6土地供应

6.2.6.1村改用地供应按“净地”出让要求供应土地，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性

用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；其他土地改造

后符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。

6.2.6.2工业用地宜采用工业用地“标准地”供地模式。

6.2.7工业园区建设和运营

6.2.7.1园区产业规划符合所在地政府的国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、主体功能区

规划以及产业布局规划；与区域、流域生态资源和环境保护规划相衔接，并进行环境影响评价。

6.2.7.2园区依据总体定位、目标以及主导产业要求，确立功能布局、景观格局、生态环境和分区特

征。宜确定园区建筑风貌整体定位，提出建筑风貌分区分类控制指引导则，并有效管理和实施。

6.2.7.3园区按相应国家标准要求统一建设以下设施，并与城市基础设施相衔接：

a)道路、电力、燃气、供水、排水、通讯和消防等基础设施；

b)为产业发展配套或实现资源共享的公共设施；

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c)为实现污染集中治理或废物循环利用等而配套的公共设施。

6.2.7.4提高园区产业用地容积率。宜根据产业、行业不同，规定产业用地容积率上、下限值。

6.2.7.5园区为入驻企业提供必要的生活性服务配套设施。园区运营服务商根据需要，合理建设为主

导产业服务的融资担保、技术创新、投资咨询、企业孵化、质量检测、人才培养、营销策划、物流仓储、

网络信息和综合配套等公共服务平台。

6.2.7.6逐步建立和完善园区核心产业链，引导企业形成专业化分工合作。

6.2.8招商引资

6.2.8.1园区引进的项目符合本地区最新产业政策和规划中明确的产业方向、准入要求、园区发展经

济指标、建设强度等要求。产业项目符合GB/T4754、市场准入负面清单和产业指导目录等规定。

6.2.8.2积极引进具备产业带动优势和有产业关联效应或配套协作功能的项目。

6.2.8.3宜建立产业项目招商联审会议制度，明确相关部门负责统筹、指导、权限内决策招商项目