DB4403/T 440-2024 智慧物业服务和数据交换规范

ICS35.240.01

CCSL67

DB4403

深圳市地方标准

DB4403/T440—2024

智慧物业服务和数据交换规范

Smartpropertyserviceanddataexchangespecification

2024-04-22发布2024-05-01实施

深圳市市场监督管理局发布

I

DB4403/T440—2024

目次

前言..............................................................................III

引言...............................................................................IV

1范围.............................................................................1

2规范性引用文件...................................................................1

3术语和定义.......................................................................1

4总体要求.........................................................................2

5数据元的数据类型和数据格式.......................................................2

5.1数据类型.....................................................................2

5.2数据格式.....................................................................3

6功能要求.........................................................................3

6.1基础信息管理.................................................................3

6.2设施设备管理.................................................................3

6.3智慧人行管理.................................................................4

6.4智慧车行管理.................................................................5

6.5电梯安全管理.................................................................5

6.6消防安全管理.................................................................5

6.7公共保洁管理.................................................................5

6.8绿化养护管理.................................................................6

6.9安全防范管理.................................................................6

6.10客户服务....................................................................7

6.11生活服务....................................................................8

7数据交换.........................................................................9

7.1数据交换规则.................................................................9

7.2数据接口约定.................................................................9

7.3接口调用授权.................................................................9

7.4接口返回格式.................................................................9

8数据结构........................................................................10

8.1数据交换索引表..............................................................10

8.2基础信息....................................................................10

8.3设施设备信息................................................................12

8.4设施设备运行信息............................................................13

8.5智慧人行信息................................................................14

8.6智慧车行信息................................................................14

8.7电梯基本信息................................................................15

I

DB4403/T440—2024

8.8消防水系统监测信息..........................................................15

8.9公共保洁信息................................................................15

8.10绿化养护信息...............................................................16

8.11安全防范信息...............................................................16

8.12客户服务信息...............................................................16

8.13在线商城信息...............................................................17

8.14居家养老信息...............................................................17

8.15在线教育信息...............................................................17

8.16家政服务信息...............................................................18

8.17房屋租售信息...............................................................18

9安全管理........................................................................18

9.1交换事务标识................................................................18

9.2身份鉴别....................................................................18

9.3安全传输....................................................................18

9.4操作抗抵赖..................................................................19

9.5过程追溯....................................................................19

9.6数据质量控制................................................................19

9.7运行管理....................................................................19

参考文献...........................................................................21

II

DB4403/T440—2024

前  言

本文件按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》

的规定起草。

本文件由深圳市住房和建设局提出并归口。

本文件起草单位：成都鹏业软件股份有限公司、深圳市标准技术研究院、深圳市四格互联信息

技术有限公司、深圳市彩生活服务集团有限公司、深圳市一应科技有限公司、深圳市万物云科技有

限公司、深圳市益环科技有限公司。

本文件主要起草人：张雁、张绍涛、雷杰、张鹏、郭津、王超群、黄汝唯、刘伟、闫建飞、吴

超、肖凡。

III

DB4403/T440—2024

引 言

为进一步落实《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的

意见》（建房〔2020〕99号）、《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通

知》（建房规〔2020〕10号）等工作要求，规范智慧物业管理服务平台建设和运行，实现信息资源

整合和共享，推广智慧物业管理模式，提高物业服务智能化、数字化水平，从而提升物业小区居民

的获得感、幸福感和安全感，特制定本文件。

本文件明确了智慧物业管理服务平台应实现的智慧物业服务功能要求，以及相应数据元的数据

类型和数据格式、数据交换、数据结构、安全管理等内容。符合本文件规范的智慧物业管理服务平

台可与深圳市物业管理信息平台实现对接，有利于促进深圳市物业服务行业的数据交换和信息资源

共享，进一步提高深圳市物业管理服务水平和效率。

IV

DB4403/T440—2024

智慧物业服务和数据交换规范

1范围

本文件规定了智慧物业服务和数据交换的总体要求、数据元的数据类型和数据格式、功能要

求、数据交换、数据结构、安全管理等内容。

本文件适用于深圳市范围内的智慧物业管理服务平台功能要求，以及智慧物业管理服务平台

与深圳市物业管理信息平台之间的数据交换。

2规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引

用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修

改单）适用于本文件。

GB/T2312信息交换用汉字编码字符集基本集

GB/T7408.1日期和时间信息交换表示法第1部分：基本原则

GB/T22239—2019信息安全技术网络安全等级保护基本要求

GB/T28827.1信息技术服务运行维护第1部分：通用要求

GB/T28827.2信息技术服务运行维护第2部分：交付规范

GB/T28827.3信息技术服务运行维护第3部分：应急响应规范

GB/T39054社区教育服务规范

SZDB/Z172物业共用部位设施设备编码规范

3术语和定义

下列术语和定义适用于本文件。

3.1

智慧物业smartproperty

以现代科学技术特别是物联网、云计算、大数据、人工智能为主要支撑,建立在传统物业服务

基础上的新的商业模式、服务方式和管理方法的物业服务。

3.2

数据data

信息的可再解释的形式化表示，以适用于通信、解释或处理。

注：数据可以由人工或自动的方式加工、处理。

[来源：GB/T5271.1—2000，01.01.02]

3.3

数据元dataelement

由一组属性规定其定义、标识、表示和允许值的数据单元。

[来源：GB/T18391.1—2009，3.3.8]

1

DB4403/T440—2024

3.4

值域valuedomain

允许值的集合。

[来源：GB/T18391.1—2009，3.3.38]

3.5

数据类型datatype

一些可区分的值的集合，这种区别由这些值的性质以及对这些值的运算所表征。

[来源：GB/T18221—2000，4.11]

3.6

数据格式dataformat

从业务的角度规定的数据元值的格式需求,包括所允许的最大和/或最小字符长度，数据元值的

表示格式等。

[来源：GB/T19488.1—2004，5.5.3]

4总体要求

4.1应根据物业服务相关制度及规范，规定平台使用人员权限。

4.2应满足物业基础服务的信息化管理需求，为业主或物业使用人提供便捷、高效、透明的服务。

4.3应支持基础服务业务闭环管理，包括业务查询、办理、评价等，以信息化手段促进服务质量

提升。

4.4应支持基础服务业务的相关数据分析功能。

4.5物业服务企业的相关软件系统建设应配备与服务要求相匹配的数据存储能力。

4.6应满足物业管理区域的日常管理、智能化设备运行、用户接入等方面的数据传输要求，提供

安全、稳定、可靠、快速的交互服务。

4.7应支持相关数据统计功能。

4.8数据交换类别包括结构化数据、非结构化数据。其中，视频、图片、音频、文档类等附件数

据是非结构化数据，文本信息类、数据库表数据是结构化数据。

4.9数据交换采用服务接口方式进行。

5数据元的数据类型和数据格式

5.1数据类型

数据类型可能的取值包括但不限于表1所列。

表1数据类型可能的取值列表

数据类型说明

字符型（string）通过字符形式表达的值的类型。

数字型（number）通过从“0”到“9”数字形式表达的值的类型。

日期型（date）通过YYYYMMDD的形式表达的值的类型，符合GB/T7408.1的要求。

日期时间型（datetime）通过YYYYMMDDhhmmss的形式表达的值的类型，符合GB/T7408.1的要求。

布尔型（boolean）两个且只有两个表明条件的值，如On/Off、True/False。

二进型（binary）上述无法表示的其他数据类型，如图像、音频等。

2

DB4403/T440—2024

5.2数据格式

数据格式中使用的字符含义如下：

a)a=字母字符；

注：包括汉字、外文字母和特殊字符。

b)n=数字字符；

c)an=字母数字字符；

d)m=定长m个字符

注：m为自然数；字符集宜符合GB/T2312的要求。

e)..ull=长度不确定的文本；

f)..p,q=最长p个数字字符，小数点后q位；

注：p,q均为自然数。

g)..=从最小长度到最大长度，前面附加最小长度，后面附加最大长度；

h)YYYYMMDDhhmmss=“YYYY”表示年份，“MM”表示月份，“DD”表示日期，“hh”表示小

时，“mm”表示分钟，“ss”表示秒，可以视实际情况组合使用。

示例1：an5（aannn）表示定长5个字母数字字符，前2个为字母字符，后3个为数字字符。

示例2：n..17,2表示最长17个数字字符，小数点后2位。

示例3：an3..8表示最大长度为8，最小长度3的不定长的字母数字字符。

6功能要求

6.1基础信息管理

基础信息管理应包括但不限于物业管理区域基础信息、物业服务企业信息、智慧物业管理服

务平台信息，具体要求如下：

a)物业管理区域基础信息：支持物业管理区域基础信息的新增、修改、查询等功能；

b)物业服务企业信息：支持物业服务企业信息管理功能，包括企业统一社会信用代码、企业

名称、企业注册地址、企业法定代表人等信息的新增、修改、删除、查询等功能；

c)智慧物业管理服务平台信息：支持智慧物业管理服务平台信息管理功能，包括系统编码、

系统名称、系统类型、系统品牌、系统建设方名称、系统建设方统一社会信用代码、系统

上线日期、系统管理方式、物业管理区域编码等信息的新增、修改、删除、查询等功能。

6.2设施设备管理

6.2.1设施设备管理应包括但不限于设施设备线上化、巡检计划管理、保养计划管理、设备故障

管理，具体要求如下：

a)设施设备线上化：支持设施设备在线管理，包括以下内容：

1)设施设备编码规则符合SZDB/Z172的规定；

2)支持设施设备分类、检查项标准新增、修改、删除、查询；

3)支持设施设备台账新增、修改、删除、查询；

4)支持设施设备巡检、保养、维修记录查询。

b)巡检计划管理：支持巡检计划新增、修改、删除、查询，支持巡检计划执行跟踪，包括巡

检记录新增、查询、预警提醒；

c)保养计划管理：支持保养计划新增、修改、删除、查询，支持保养计划执行跟踪，包括保

养记录新增、查询；

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DB4403/T440—2024

d)设备故障管理：支持提交临时性设备故障维修工单，跟踪设备故障维修记录，支持新增、

修改、删除、查询设备故障维修工单；

e)支持移动端操作；

f)支持设备信息数据统计，包括但不限于设备检查统计、设备状态统计、保养完成率、设备

完好率、设备工单统计。

6.2.2设施设备管理宜满足以下要求：

a)支持通过智慧物联手段进行管理，如传感器技术、射频识别技术（RFID）、嵌入式系统技

术等，实现对设施设备的实时定位、远程监控和异常告警；

b)支持对物业管理区域环境监测设备的管理；

c)支持搭建3D可视化应用平台，实现对设施设备的可视化监控。

6.3智慧人行管理

6.3.1智慧人行应支持对物业管理区域内的大门门禁、单元门禁进行管理，包括但不限于刷卡开

门、手机开门、生物识别开门、出入管理、访客管理、物品放行、数据统计，具体要求如下：

a)开门方式，包括刷卡开门、手机开门、生物识别开门，具体要求如下：

1)刷卡开门：支持对接门禁系统并绑定业主或物业使用人信息，授权可通行的门禁权限，

业主或物业使用人可通过刷卡通行；

2)手机开门：支持对接物业相关门禁设备，支持业主或物业使用人使用手机通过无线网、

蓝牙等方式进行身份验证后通行；

3)生物识别开门：支持对接生物特征（人脸、指纹）识别门禁设备，支持业主或物业使

用人通过人脸、指纹等方式进行身份验证后通行。

b)出入管理：支持对接人行入口处设置的控制设备，对进出的人员进行身份验证，认证后可

通行，阻止非授权人员进入；

c)访客管理：支持访客管理功能，实现访客的授权和出入管理，包括如下内容：

1)支持业主或物业使用人自主授权访客通行证；

2)支持访客线上预约、安全审批（存档）、凭证分发、通行记录查看等功能；

3)支持自定义访客身份，可标记外卖、快递、家政、中介等临时来访人员，并设置门禁

授权时长。

d)物品放行：支持物品放行在线管理，实现在线提交申请、审批、自动生成放行条、放行记

录查看等功能；

e)数据统计：支持对人行数据进行统计，包括但不限于门禁报表、开门记录、访客记录、来

访时间。

6.3.2智慧人行宜包括但不限于授权管理、状态监测、黑白名单管理、通行记录、数据统计，具

体要求如下：

a)授权管理：支持根据客户所在的楼栋、单元、楼层自动授权其进出的门禁权限；支持手动

调整门禁进出权限；支持自定义设置授权门禁的有效时长及有效次数；

b)状态监测：支持在线查看门禁状态（在线或离线）；

c)黑白名单管理：支持按楼栋、单元、房间号或个人维度登记黑白名单；支持查看黑白名单

人员信息，支持将指定人员移出黑白名单；

d)通行记录：支持按人员类型、日期、时间等查询和导出通行记录；

e)数据统计：支持查看门禁数量、开门人次、成功数、成功率等门禁信息，支持信息结果导

出。

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6.4智慧车行管理

6.4.1智慧车行应包括但不限于车牌识别、月卡管理、在线缴费、电子发票、异常开闸、数据统

计，具体要求如下：

a)车牌识别：支持接入车辆出入口道闸、摄像头等设备，通过车牌自动识别等技术进行车辆

出入管理，包括车牌抓拍、车辆实时进出记录等；支持无车牌车辆登记及通行；

b)月卡管理：支持车辆月卡管理，支持在线办理月卡、充值续费、月卡缴费记录查询等功能；

c)在线缴费：支持采用二维码、车牌自动识别等技术对外来车辆进行管理及收费，实现不同

时段、时长、累计计费、自定义计费等多种计费方式，宜支持微信、支付宝、银联等多种

支付渠道，宜支持扫码、小程序等多种缴费方式；

d)电子发票：支持缴费后用户在线开具电子发票；

e)异常开闸：支持对异常开闸情况进行记录；

f)数据统计：支持对车行数据进行统计，包括但不限于设备状态实时监控数据、设备故障数

据、异常开闸记录、财务违规数据。

6.4.2智慧车行宜包括但不限于数据查询、数据分析、数据上报，具体要求如下：

a)数据查询：支持停车场数据的实时查询功能，支持查询车位周转率、车位使用率、临停缴

费、访客记录等功能；

b)数据分析：支持停车场数据分析功能，支持停车场进出车流量、停车收费等数据的分析；

c)数据上报：支持实时对接数据通信接口，实时上报停车场管理信息及车辆信息；

d)充电桩管理：设置智能充电桩，并通过物联网系统实现有序充电和能效管理；

e)支持扩展实现无人值守、远程监控、共享车位管理等功能。

6.5电梯安全管理

电梯安全管理宜包括但不限于电梯信息管理、电梯保养、电梯维修、电梯运行监控平台对接，

具体要求如下：

a)电梯信息管理：支持电梯基本信息的新增、修改、删除、查询；

b)电梯保养：支持电梯保养工单的新增、修改、删除、查询；

c)电梯维修：支持电梯维修工单的新增、修改、删除、查询；

d)电梯运行监控平台对接：支持电梯运行数据对接政府平台。

6.6消防安全管理

6.6.1应建设消防安全管理制度体系，建立消防设备电子台账，做到定期消防设备设施维护、状

态巡检、消防事件的及时发现和处置管理。

6.6.2应按《深圳经济特区消防条例》履行相关消防安全职责。

6.6.3消防安全管理宜包括消防水系统监测，支持提供消防水泵与消防管道重要节点的压力数据。

6.7公共保洁管理

公共保洁应包括但不限于保洁标准、保洁计划、保洁任务、现场打卡、数据统计，具体要求如

下：

a)保洁标准：支持保洁区域、作业规范、作业标准的新增、修改、删除、查询；

b)保洁计划：支持公共保洁计划的新增、修改、删除、查询；

c)保洁任务：支持临时保洁任务的报单、派单、转单、现场记录；

d)现场打卡：支持保洁任务打卡、保洁巡查打卡，打卡方式可选择定位、二维码、拍照或

NFC；

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DB4403/T440—2024

e)数据统计：支持对保洁工单进行统计，按照日期、人员、类型、工时等信息进行工单数据

统计。

6.8绿化养护管理

绿化养护管理应包括但不限于绿化标准、绿化资料、养护任务、现场打卡、数据统计，具体要

求如下：

a)绿化标准：支持绿化管理的分类标准及巡查标准的新增、修改、删除、查询；

b)绿化资料：支持对物业管理区域内的绿化区域的分类、大小进行在线管理，支持绿化资料

与绿化标准、养护巡查相关联；

c)养护任务：支持临时养护任务的报单、派单、转单、现场记录；

d)现场打卡：支持养护任务打卡、养护巡查打卡，打卡方式可选择定位、二维码、拍照、

NFC；

e)数据统计：支持对绿化养护工单的统计，包括但不限于计划任务统计、计划任务执行结果、

工单完成率、工单处理工时、工单响应时间。

6.9安全防范管理

6.9.1安全防范管理应包括但不限于智能巡更、在线监控，具体要求如下：

a)支持智能巡更管理功能，包括以下内容：

1)支持配置巡更标准，支持图片和文本形式；

2)支持巡更点、巡更方法、巡更检查项的新增、修改、删除、查询；

3)支持设置巡更计划、下发巡更任务、规划巡更路线、巡更范围；

4)支持在线巡更、离线巡更、巡更异常报单，提交巡更记录，实时查看巡更轨迹，巡更

记录支持图片和文本形式；

5)支持二维码、NFC、蓝牙标签等签到方式，且二维码签到方式具备防作弊功能；

6)支持管理人员多级督办功能；

7)提供巡更数据分析功能，支持多维度统计报表的查询和导出；

8)支持移动端操作。

b)数据统计：支持对安防巡更数据的统计分析，包括但不限于巡更计划数据、巡更异常数据、

巡更用时数据、员工巡更报表；

c)在线监控：支持与物业管理区域内的监控系统对接，具备实时视频浏览、录像下载、回放

功能。

6.9.2安全防范管理宜包括但不限于消防平台对接、高空抛物监测、电动自行车入梯监测、有限

空间现场作业监测、应急管理，具体要求如下：

a)消防平台对接：支持消防巡更数据对接政府消防平台；

b)高空抛物监测：支持对接AI智能监控设备，实时监测识别高空抛物行为，支持抛物提前

预警，支持抛物过程实时录像及保存证据；

c)电动自行车入梯监测：支持对接电梯内智能监测设备，实时监测识别电动自行车入梯行为，

支持识别后自动报警，支持与电梯管理系统联动等功能；

d)有限空间现场作业监测：支持对接AI智能监控设备，实时监测识别有限